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摘要：美国、德国、英国和日本四个国家的人均居住面积数据中最小值为44平方米，最大值为65.03平方米，我们合理估计，在保守和乐观两种情况下，未来我国人均居住面积将分别达到这两种水平。
2016年，我国城市人均居住面积增长到2016年，我国城市人均居住面积增长到36.6平方米，比1998年增长了96%，居民居住条件大幅改善。
1949年至2017年，中国城镇化进程得到了大力推进，城镇化率由10.64%提升到58.52%。
市场容量来源一：人均居住面积提升
2016年，我国人均居住面积为36.6平方米，相比房改初期已大幅提升，但与发达国家仍存在一定的差距；
人均居住面积受人口密度影响，人口密度与我国较为接近的国家更具参考价值；
美国、德国、英国和日本四个国家的人均居住面积数据中最小值为44平方米，最大值为65.03平方米，我们合理估计，在保守和乐观两种情况下，未来我国人均居住面积将分别达到这两种水平。
市场容量来源二：城镇化率提升
2017年中国城镇化率为57.35%，已经高于全球和中等收入国水平；
德国、美国、英国、日本的城镇化率在75%-95%之间，属于成熟阶段，相比之下我国仍有增长空间。
市场容量来源三：人口自然增长
我国人口近10年保持在5%左右的人口自然增长率；
2016年在二胎政策影响下，人口增长率小幅上升，达到5.86%；
预计未来我国人口仍将保持较好的增长势头，为房地产市场持续创造住房需求。
市场容量来源四：供应缺口
1.缺口=需求总量-供应总量
2.供应总量=每年商品房住宅销售面积
3.需求总量=每年新增需求+每年改善需求
4.每年新增需求=当年人均居住面积*（当年城镇人口-上年城镇人口）
5.每年改善需求=当年城镇人口*（当年人均居住面积-上年人均居住面积）
市场容量来源五：旧改更新
住建部原副部长仇保兴曾指出，我国住房使用寿命只能约持续25-30年，近年来建造于上世纪八九十年代多起房屋坍塌事件也佐证了这一点；
根据巴曙松在《房地产大周期的金融视角》中的表述推算，我国房改之前的住宅存量约为120亿平方米；
我们假设这些存量住宅中有50%将达到寿命极限，则约有60亿平方米的住宅存在更新改造需求。
老旧房屋的更新改造虽然对开发商而言不产生增量贡献，但会拉动房地产整个产业链的增长——
1.房屋拆除、爆破、工程机械、运输等产业；
2.房屋设计、建造、建材等行业；
3.涂料、水电等行业；
4.家纺、家居、家电等行业。
房地产行业未来市场容量超275万亿元
测算假设：
1.未来城镇化率达到发达国家80%的水平（即90%*80%=72%）；
2.人均居住面积在保守情况下达到英国的44平方米标准，乐观情况下达到美国的65.03平方米标准；
3.潜在总人口达到16亿人。
测算结果：
1.总需求建筑面积约在362.06亿平方米到604.29亿平方米之间；
2.对应的市场规模约在260.77万亿元到435.24万亿元之间；
3.其中，对开发商有利的住宅市场增量需求来自人均可居住面积、城镇化率、人口自然增长和2000~2016年住宅供应缺口填补这四个因素，建筑面积总量约在302.06亿平方米到544.29亿平方米之间，市场容量巨大。
（报告来源：国信证券）