叶坚华
张左锋
第一幢年税收超过亿元的楼宇——嘉里中心
2009年12月29日，“静安南京路楼宇服务联盟”（筹）试运行启动仪式
南京西路著名商务楼宇—恒隆广场
叶坚华，1961年1月生。曾任原静安区南京西路街道办事处主任、书记，区经济委员会主任，区商务委员会主任。现任静安区人大常委会副主任。1995至2000年间，作为区对外经济委员会副主任，是南京西路地区综合开发相关招商引资工作的具体负责人与重要参与者。
张左锋，1952年2月生。原静安区发展和改革委员会总经济师。长期在区综合经济部门工作，是原静安区国民经济和社会发展“十五”“十一五”“十二五”3个五年规划的重要参与者和主要执笔人，对区域楼宇经济发展做过大量的课题调研和政策研究。
2002年1月19日，《新民晚报》刊出一篇题为《一栋楼一年纳税1个亿——从“嘉里现象”透视静安区“楼宇经济”》的报道，介绍了地处静安区南京西路的嘉里中心，2001年房租税、营业税、公司所得税，再加上个人所得税，一栋楼一年的税收高达1个亿的新闻，并惊呼其为“嘉里现象”。事实上,从1992年发展至今，静安区楼宇经济从萌芽到雏形，不断发展壮大，到2018年上半年，新静安全区共有55幢亿元楼，其中月亿楼12幢。
厚积薄发起点高
这次我们专门就静安区楼宇经济发展接受采访，我们感到是很有意义的一件事,因为这也是为新时期以来的静安发展历史留声。说到静安的楼宇经济发展，这有一个过程，并不是说20世纪90年代初开始就有“楼宇经济”这个提法。当时，静安区主要是发展外向型经济，在这个基础上，到90年代中后期，进行了土地批租和规划建设，一大批楼宇在静安矗立起来，并开始招商、引企，一些高端的企业进来，最后在90年代末、2000年初的时候，逐步形成了静安区楼宇经济这么一个概念，一直发展到现在。
2002年12月1日，《解放日报》有一篇题为《上海迎来楼宇经济大发展》的新闻，提到楼宇经济是上海产业结构大调整的产物，位于市中心的浦东新区，包括静安区，还有当时的卢湾区、长宁区、黄浦区、徐汇区等，这些城区都频频推出发展楼宇经济的新方案、新招数，迎来了楼宇经济发展的新时期。也就是从这个时候开始，才正式产生了“楼宇经济”的概念，并一直延续和发展到今天。
静安区走楼宇经济发展道路是有一个背景和基础的。为什么静安区的外向型经济当时有条件进行发展，而且发展的比周边其他区域来得快、来得好？我们梳理了一下，认为有这么几个方面：
一是静安的历史文化，商贸文化积淀。静安区是一个人文底蕴、历史底蕴、文化底蕴都比较深厚的区域，比如说早在解放前就有“远东第一乐府”百乐门、“千年古刹”静安寺，还有很多文化名人，像张爱玲、徐志摩等。我们还有很多传统有特色的建筑和具有上海特色的房子，比如马勒别墅、静安别墅等，在过去都相当有名。尤其静安作为一个商业的老城区，解放前商贸十分繁华和发达，解放以后，包括计划经济时期和改革开放初期，静安的很多老字号在全市也都小有名气。
二是静安所处的地理位置。如果把上海地图一叠为四的话，它的中心就是静安区，说明静安不仅仅是一个繁华城区，也是上海的一个中心,它的地理位置和四通八达的便捷交通，决定了这个地区十分便于信息传播与人流往来。
三是90年代初期静安的宾馆饭店比较集中。邓小平南方谈话发表后，很多境外客商到上海，相当一部分都住在静安的星级酒店，比如波特曼酒店、锦沧文华酒店、希尔顿酒店、贵都酒店，以及我们国有的上海宾馆、静安宾馆等。当时很多客商住到这些酒店后，到周边一转悠，发现静安这个老城区有很多地方可以通过改造、引资来发展，进一步提升品质，认为有很高的投资价值。
四是静安在海外的人脉资源。静安历史文化底蕴比较深厚，很多老一辈的知识分子、工商业者，都有海外关系。改革开放之初的一些招商引资项目，就是通过与他们有关系的归侨、侨眷牵线搭桥，才得以实现。那个时候发展外向型经济，20万、30万美元就可以谈一个项目，所以最初一些中小型项目很多都是归侨、侨眷介绍的。
五是静安的经济基础。90年代初，静安的企业主要是国有企业和集体企业。集体企业由集体事业管理局管理，当时有很多上山下乡的知识青年，回沪以后办了街道里弄工厂，他们很有能力，把静安区10个工业公司下面的一些厂办得红红火火，在上海集管系统中名列前茅。这些企业在发展的同时，感到需要引进国外的一些技术、先进设备，包括一部分外资，然后与现有的一些工业企业和产品进行嫁接，以提升能级和持续发展的后劲。比较早的像延中公司生产的延中钓鱼竿、延中汉堡包，康华电线电缆厂与法国阿尔卡特成立了一家合资公司，另一家企业与法国埃夫阿托公司成立的一个化工企业，都是规模很大的。我们还有一个优势是传统的商业。前面说过静安传统商业在解放前就小有名气，不少老字号也希望通过引进外资，使传统的工艺、商品与时俱进，得到进一步的提升。我记得90年代初从香港引进了鸿翔百货，还有比较早的和新加坡一起合资的香特莉食品，开业时周润发、叶倩文都来过的。
六是静安的开放意识。当时，无论是区委、区政府的领导，还是各个部门的负责同志，不管是国有或是集体企业的老总们，大家从上到下都感到静安区域面积很小，只有发展、只有开放，才有出路。如果要和外区相比拼，不能简单搞一般化的发展，要搞就要走高端、有特色，这样才能使静安区在发展中处于领先优势。当时，市委、市政府为了贯彻中央关于开发开放浦东的战略决策，提出了“以东带西、东西联动”的开发格局，并实行了“两级政府、三级管理”的模式，所以在1992年区第五次党代会上，静安首先提出了历史上第一个区域发展目标，就是以静安南京路地区全面改造为龙头，到20世纪末把静安建设成为社会主义现代化的一流城区。这是一个相当高的目标。
高端路线定位准
静安区的产业经济主要集中在南京西路，南京西路是静安区经济发展的主动脉。早在解放之前，南京路就是一个传统意义上的商业区，而改革开放以后，它从一个传统的商业区一跃而变为上海重要的cbd（中央商务区）地区之一，然后又成为上海正式命名的第一批现代服务业集聚区。
南京西路的变化起源于20世纪90年代初的大规模开发改造，得益于改革开放。我们记得非常清楚，90年代初期的静安南京路简直就是一片大工地，特别是坐北朝南的一侧，基本上都进行了大规模改造。现在的很多重要商业商务楼宇，比如“梅泰恒金三角”，大部分都集中在这一侧。而坐南朝北的另一侧，特别是从陕西路开始，有花园公寓、静安别墅等一系列保留性建筑，因此这里的楼宇改造力度就比较小。本来南京路两侧，不论北侧或南侧，都是一些二层、最多三层的楼房，二楼、三楼都是市民居住，仅底层是商铺，但开发改造后，大规模的现代化商业商务楼宇拔地而起。这些楼宇一到七层是商业，七层以上呢？我们认为应该成为我们发展商务的载体和空间，静安区现代服务业大发展的帷幕就此拉开。应该说，南京西路的大规模改造，为之后静安的楼宇经济奠定了基础，提供了条件。
静安南京路地区，不仅在当时，一直到现在始终都是静安最好的一个区域，如果把这个区域作为龙头发展好了，就能够带动整个静安的经济和社会发展。
1993年，区委、区政府做出了静安南京路地区综合开发的“四高”决策，就是要高起点规划、高速度建设、高品位特色、高效益发展，这四个“高”为后来引进和发展高端楼宇经济，打下了坚实的思想基础。1992年、1995年，静安区分别举办了两次国际研讨会，邀请国内外一些专家一起集思广益，共同研究静安南京路地区的未来发展。1993年8月，南京路沿线的陕北菜场地块定向爆破成功，打响了静安南京路地区改造的第一炮。不久静安少年宫定向爆破，静安大手笔、大气魄拉开了南京路地区建设的序幕。随后几年，如环球世界商厦、中创大厦、九安广场、梅龙镇广场等楼宇相继建成，都是以外资为依托进行建造的。
几乎与此同时，境外一些大公司、大财团也积极参与到静安南京路地区的楼宇开发建设中。比如香港的恒隆集团、恒基集团、嘉里集团、中信公司、九龙仓等，都是香港房地产排名前列的大财团，他们相继来静安进行土地批租。从1993到1997年，1.8平方公里的静安南京路地区，累计开发项目大大小小加在一起有58个，总建筑面积达到288万平方米，绝大部分都是以外资投入为主，这也成为后来静安发展楼宇经济的一个雏形，一个基础的框架。
当时，区委、区政府秉持的发展思路有三个方面。首先是要招大引强来提升静安楼宇的能级和品位，也就是说我们要走高端路线。为了能够引进一些高端客商，1994年六七月，当时我们专门撰写了在香港设立办事处的方案，同年9月，香港办事处正式设立，主要是加强静安区与香港客商之间的沟通协调，了解、收集一些经济信息，供领导决策等。其次是决定不在1.8平方公里的静安南京路地区建住宅，而是重点发展静安商业商务，通过楼宇建设，引进更多高端企业，以提升静安经济和市场能级。最后是要求开发商尽可能整街坊开发，以便于规划和建设。所以我们的恒隆广场地块、中信泰富地块、梅龙镇地块等，基本上都是整街坊开发。当时恒隆地块里面有加油站，有区政府下属的集管局等部门办公的地方，但是政府一声令下，公务人员带头搬迁。那个时候动迁矛盾和难度比现在要小，但不管怎样，整街坊开发也是区委、区政府下了大力气的，所以我们的这些楼宇能建得这么大气、这么高端、这么漂亮。整街坊开发思路对后来嘉里中心、越洋广场、会德丰广场等的建设，有借鉴和启示作用。
错位发展脉络清
通过几年的改造建设，静安南京路地区先后竖起了一栋栋现代化的商务大厦。楼建起来了，建起来后怎样招进好的品牌和好的企业，这也是很关键的。90年代初中期，当时的政策是涉外办公楼只能在一些大的宾馆、酒店注册，一般的楼宇，尤其是一些新建楼宇，很难拿到涉外办公许可证，而没有这个证，就不能注册。当时，许多国外、境外客商都苦于无处注册、设立公司。当时区外经委负责招商引资和项目审批工作，面对这种情况，就积极主动地与市安全局、市外管局、市工商局、市外资委等部门联系，争取政策，终于使一批比较早的小规模楼宇，获得了涉外办公许可证。比如阿波罗大厦，当时引进了欧莱雅；乌鲁木齐路上的朝代商务楼引进了玫琳凯；西康路上的东隆商务中心引进了广告界国际知名企业智威汤逊，还有友邦保险公司等许多著名公司，都注册在了这些小规模的商务楼里。
到90年代后期，静安区提出了“双高区”的发展战略，在高端商业商务引进方面，区委、区政府提出了更高要求，我们在引进日本伊势丹和梅龙镇购物中心商业业态的基础上，探索引进更大牌的国际商业品牌。但是当时有一个矛盾，外资引进政策里凡是商业零售项目都必须通过合资合作才能进行，独资没有先例，而国外的一些大牌商业品牌都希望独资进来。当时恒隆广场已经建成，它的硬件设施相当好，很多国外大商业品牌都乐意到恒隆来注册、入驻，但是苦于没有独资经营商业零售的许可证。在这种情况下，我们又代表区外经委与市商务委、市工商局、市外汇管理局、市海关等部门联系，大概花了半年左右的时间，拿到了全市第一个试点性的“商业零售许可证”，使lv、prada等十几个大牌顺利入驻恒隆广场，专门注册了公司，楼上办公，楼下商业零售，这也成为静安区发展楼宇经济的一个先发优势。
在楼宇经济发展的同时，90年代后期，尤其是“双高区”建设期间，静安区大力引进了跨国公司的一些地区总部，比如说欧莱雅、玫琳凯、毕马威、智威汤逊、通用电气等，总部都落户在了静安。
楼宇经济发展初期我们做过一些调查研究，国际上比较出名的cbd地区，一般都是2平方公里左右范围内，有1500万平方米的商业商务区。我们的南京路是1.8平方公里，但刚开始时静安区的商业商务面积只有200万平方米。记得时任区长姜亚新在会上提出，我们已经建成200万，再建200万，将来还要规划200万。他当时的意图就是静安区最后要形成600万左右的商业商务面积。因此，我们就把楼宇载体的建设作为发展楼宇经济的首要抓手。
“九五”规划期间是静安南京路建设的启动期，而“十五”规划期间，是静安经济的高速发展期，区增加值平均每年以12.8%的增速发展，区级财政收入平均每年以35%的增速发展。
回顾静安的楼宇经济，从诞生开始，就逐渐形成了两个非常明显的特征，我们把它归纳为两个70%：静安70%以上的税收来自于楼宇，70%以上的税收来自于外企。这两个特征非常鲜明地说明了静安经济的性质：服务型、外向型。70%来自于楼宇，那就是服务型，因为楼宇里面都是现代服务业；70%以上税收来自于外企，那就是外向型，所以两个70%就高度概括了静安经济的性质。
由于静安经济是这样一个特点，所以在产业发展上基本形成了以现代服务业为核心的产业体系。我们的现代服务业比重占到90%以上。概括起来讲，静安十几年来走的就是一条商业商务的发展道路，是一条现代服务业的发展道路，是一条楼宇经济的发展道路。静安经济一路走来，发展目标一直比较明确，发展轨迹比较清晰，可以说我们没有太多的弯路，没有太多的折腾。我们一直坚持“错位发展、以高取胜”的方针，这条路一直走到今天。
国际静安新形态
静安楼宇经济是中国改革开放的一个很典型的缩影。楼宇经济是市场经济的产物，是在上海建设“四个中心”大背景下的必然选择和必然趋势。90年代初期，我们提出一流中心城区的目标，后来，又提出了“双高区”的目标，近几年提出国际静安建设的战略目标。我们觉得从本质上来讲，这三个目标是一脉相承的，都体现了静安的功能定位，静安的功能定位从一开始就非常明确，而它的终极目标就是现代化国际城区。静安的核心产业是什么？现代服务业。功能定位和核心产业的表现形态是什么？就是楼宇经济。所以商业商务也好，现代服务业也好，楼宇经济也好，这是一个问题三个角度的表述。
这些年来静安楼宇经济大发展，从2002年诞生第一栋亿元楼以来，每年都有新气象，亿元楼蓬勃发展。现在已有很多幢月亿楼，月双亿楼，一个月达到1个亿，或者2个亿。50栋重点商业商务楼宇税收占全区税收80%以上。我们的“梅泰恒金三角”是上海商业的制高点，恒隆广场、国泰君安、越洋广场等楼宇，都已不是亿元楼的概念，而是月亿楼的概念。随着外资投资领域的不断扩大，我们重点发展楼宇经济中的总部经济，很多领事馆的商务办事处也设在楼宇里，静安南京路同纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大街等结为友好街区。
正是由于当时我们对楼宇规划、建设、招商做得比较高端，使得静安的经济发展有了一个质的飞跃，楼宇经济、亿元楼等概念都是静安区在全市第一个率先提出来的。2001年，嘉里中心成为全市首个税收亿元楼，《解放日报》《新民晚报》都做了报道。还有恒隆广场，最近五六年始终保持着每个月2亿以上税收的态势，是浦西屈指可数的月亿楼。
楼宇经济的发展和静安以高取胜的先发优势，就使静安区始终在全市处于一种比较领先的地位。通过楼宇经济的发展，世界500强企业以及关联企业，在静安注册、落户超过了100家，这使静安原有的经济基础得到提升和进一步稳固。楼宇经济也使涉外经济成为静安经济的重要部分，涉外税收占到70%以上。静安还成了全市高端商业品牌的一个集聚地。到上海来发展的国际商业品牌，90%以上在静安都有旗舰店或专卖店，世界著名的三大奢侈品集团总部或其下属品牌都在静安有注册。比如lvmh集团、利丰集团、gucci集团，都有总部或者下属企业在静安注册和落户。
静安楼宇经济的起步与发展对全市中心区域、对部分外省市带来了一种积极示范效应。某种程度上说，上海经济发展过程中，静安楼宇经济发展起到了一定的积极推动作用，并提升了静安经济基础和在全市经济发展中比较高端的地位。总的来说，楼宇经济发展我们认为是有一个过程的，它始终随着静安经济社会的发展和要求，不断调整、不断完善。这几年我们在楼宇经济发展过程中，更加强调要在政府服务、软环境建设方面，多做一些努力，多做一些贡献，这也是楼宇经济发展的一个重要内涵。