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7步教你完成商业房地产交易

2024-4-3 10:22:34发布5次查看ip:发布人:
向任何房地产专业人士询问投资商业房地产的好处,您都被其成功吸引住。商业业主喜欢额外的现金流,有利的规模经济,比较开放的竞争环境,良好的的物业管理人员,丰富市场以及商业地产的更大回报。下面开始介绍如何评估资产,怎么交易。像大多数房地产一样,成功从一个好的蓝图开始。这里有一个可以帮助您评估一个很好的商业地产交易。
了解流程
要成为商业地产的玩家,学会像专业人士一样思考。例如,知道商业地产的价值与住宅物业有所不同。商业地产的收入与其可用的平方英尺直接相关。个别家庭情况并非如此。您也将看到一个更大的现金流与商业财产。数学很简单:例如,在多户住宅中,您将赚取更多的收入,而不是单户住宅。还要知道,商业地产租赁比单户住宅要长。这为更大的现金流量铺平了道路。最后,如果您的信用几分钱不够,就得提前准备现金。商业房地产至少需要30%的首付。
制定行动计划
设定参数是商业房地产交易中的首要任务。例如,问问自己,你能负担多少钱,然后购买抵押贷款,以了解你将在按揭期间支付费的用。 同事要问自己的其他关键问题:您期望在交易中做多少?哪个是关键点?有多少在租租户?您需要再租出去多少间?
顶级的房地产专业人士能找到一个很好的项目。他们的秘密是什么?首先,他们有一个退出策略 - 最好的交易是你知道你什么时候可以撤出。专业人士知道根据市场价值,维修情况去评估风险,以确保财产满足您的财务目标。
熟悉商业房地产指标
评估房地产时使用的常用关键指标包括:
净营业收入(noi): 商业房地产的noi是通过评估物业的第一年营业总收入,然后减去第一年的营业费用来计算的。投资的的noi必须是正的。
资本化率: 房地产的资本化率用于计算收入产生的价值。例如,五间以上的公寓楼,商业写字楼和较小的小型购物中心都是确定资本化率的好选择。资本化率用于估计未来利润或现金流量的净现值;这个过程也被称为盈余资本化。
现金流: 依靠融资购买物业的商业房地产投资者往往坚持以现金流方式来比较第一年的业绩。现金流采取的事实是,有问题的投资者不需要100%现金购买该物业,而且还考虑到投资者不会保留所有的noi,因为他或她必须做抵押贷款。因此,房地产投资者必须确定投资购买房产或初始投资所需的金额。
寻找动机的卖家
和其他生意一样,客户驱动房地产。你的工作就是找到他们 - 特别是那些准备好并且渴望低于市场价值的人。事实是,直到找到一个交易,通常伴随着积极的卖家,房地产市场才会活跃起来。这是一个迫切的理由卖给低于市场价值的人。如果您的卖家没有动力,他或她将不会愿意谈判。
寻找物业
评估商业物业的一个很好的方法是实地考究社区及周围环境,与其他居民业主交谈,寻找有潜力的物业。
使用“三管齐下”方法评估物业
使用互联网,阅读分类广告和中介介绍。房地产中介可以帮助您找到有价值的投资潜在客户,但要收取一定的介费用。
总的来说,寻找和评估商业地产不仅仅需要深耕考察社区,谈价格,有事还需要需要经过长期法律上的谈判,让卖家给你。基本核心是人的基本沟通。这是关于建立与业主的关系和关系,让他们觉得舒服,谈论好交易,并与你做生意。
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