元立方金服研究员认为，而要研究中国经济，就离不开对房地产的分析。从去年开始，市场就对房价比较谨慎。房地产市场在短期行政调控以及长效机制预期影响下，暂时止住其过热势头。而接下来，对于18年，房地产市场将会有哪些方面政策出台，房产调控的导向又将会何去何从？一、房地产市场调控现状
元立方金服研究员认为，房地产市场调控势在必行。在短期行政调控手段的影响下，房地产市场初见成效：
（一）多地房贷利率出现上扬
今年开春后，多地房贷利率出现上扬。针对首套房贷利率，北京多数银行仍在维持最低为基准利率1.05倍的利率水平，但有业内人士直言，能够拿到1.05倍利率的刚需人群并不多，执行最普遍的利率是基准利率的1.1倍。另外一个消息，中信银行 确认，暂停北京地区200万元以上个人房屋抵押贷款。这些消息传递出的信号是，今年楼市调控的基调仍将以“从严”为主。
（二）房企资金承压，土地市场流标频现
从近两个月的土地市场看，北京、南京等城市已有多宗土地出现流标或者底价成交。数据显示，2018年以来，一线城市等热点城市土地溢价率维持在10%左右，明显低于2015-17年平均30%的溢价率。同时，由于房地产市场持续从紧的调控政策，企业普遍面临资金压力，以往高价抢地的现象正在迅速减少。
（三）房地产市场库存不断走低
从统计局官方数据来看，截止17年末，全国商品房待售面积降至5.89亿平米，同比下降15.3%，比16年高点的7.4亿平米减少了20%，目前的库存已经回到14年末水平。其中商品住宅待售面积降至3亿平米，同比下降25%，比16年高点的4.7亿平米减少34%，已经降至13年末水平。
（四）去杠杆收货币，举债下滑，房价受挑战
去杠杆收货币，举债下滑是房价最大的挑战。在过去的10年，中国的地产行业经历了三轮繁荣周期，中国房价在09-10年、12-13年、16-17年经历过三轮大涨，恰好对应中国企业、政府和居民的三轮举债。而在三轮加杠杆之后，中国经济的总债务率水平已经比08年翻番，接近美国金融危机前的水平，不得不开始去杠杆。而去杠杆就意味着收缩货币，央行已经在年初警告大家、未来货币低增将是新常态。
二、楼市长效机制建设将提速，行政调控手段有望渐退
房地产市场在短期调控达到预期效果后，元立方金服研究员认为，预计长效机制建设将提速，促进房地产市场平稳发展将成为政策要义。房地产调控会长短结合，短期行政调控手段逐渐退出，长期市场化机制会逐步建立。在土地上，预计今年供地形式会更加多元化。以盘活存量土地为目标，企业、农村集体用地会更加灵活地推向市场，实现土地和住房的多主体供应。
目前关于建立房地产市场长效机制政策导向的要点，元立方金服研究员认为主要包括三个方面：一建立住宅政策性金融机构；二征收房地产税；三实现“租购同权”。下面逐一解读：
（一）住宅政策性金融机构建立
元立方金服研究员认为，由于住房本身所具有的外部性和公共产品等特性，住房市场又存在不完全竞争，再加上以低收入者为主体的特殊阶层很难通过以效率为主市场机制来解决自身的住房问题。以上种种就决定了低收入居民住房问题难以依靠市场来解决。中低收入群体只有借于助政府的帮助与支持，才能够解决其住房问题或改善居住条件。
2013年11月初，明确提出：“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”。元立方金服研究员认为，这意味着，建立住宅政策性金融机构的大政方针早已明确，接下来就是如何具体安排和实施的问题。
2015年，住建部提出成立“国家住房银行”的条件已经成熟，被视为中国版“两房”临近。
2018年将发展住房租赁市场，特别是长期租赁。同时，将研究设立住宅政策性金融机构。
信息中心经济预测部提出，无论从建立保障性住房长期稳定、成本低廉的建设资金等角度来看，还是从厘清商业性住房金融和政策性住房金融的边界，保持住房金融体系稳定来看，抑或从我国房地产市场面临调整，未来将进入“新常态”发展阶段来看，建立政策性住房金融系统都是非常急迫的改革事项。
（二）房地产税收政策的颁布
在新闻发布会上，张业遂就房产税问题称房地产税目前正在加快起草完善等工作初次审议的准备工作。
如果说之前各界对于“要不要征收房地产税”还有争议的话，元立方金服研究员认为，那么这次无疑是释放了鲜明的信号——征收房地产税，已经是确凿无疑的方向。现在舆论最关心的问题已变为，什么时候收，以什么方式收。
国际上的房地产税，是针对所有房屋的普遍征收，而此前重庆、上海则是针对一部分房屋征收。两种不同的征收方面，所面临的困难和所产生的影响截然不同。我们国家最终会采取哪一条路，需要综合评估各方诉求和利益，而不能关起门来轻下决断。今后我们国家的房地产税怎么收，元立方金服研究员认为还是存在非常多的讨论空间。
但有一点是需要我们注意的，即使短时间内，房产税的实行还不够现实，但这种政策面的预期，着实向我们透露了调控房市的坚决态度。
（三）租售同权制度的执行
元立方金服研究员认为，房地产领域的风险释放需要长期的过程逐步推进，比如建立租购并举住房制度就需要比较长的过程，这需要法律方面的措施。
“购租并举”4个字在2015年便已现身，但之前还是一个只停留在文件中的表述的话，如今“租购并举”已经由“将来时”变为“进行时”，并正在开始加速度。
2017年7月，住建部等在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中要求，多措并举，加快发展住房租赁市场。“建设政府住房租赁交易服务平台”就是其中一项措施。
2017年8月28日上午，发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。该《方案》提出，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
由“购房”、“炒房”到“租房”，一方面在消除房地产市场的投机属性，同时也是对现有房地产市场库存的盘活，改善民生的重大举措。
相应的，资本都是有逐利效应的，在国家政策的打压下，元立方金服研究员认为，房市资金必然产生一定的挤出效应，缺少了流动性的市场，必然投资的热情也会逐渐消退。
结语
从当前的发展情况来看，元立方金服研究员认为，房地产市场现在是有泡沫的，尤其是在一二线城市。而决策层是不希望泡沫继续扩大，但是也不希望现有的泡沫破裂。
那么这就需要短期行政手段让楼市暂时冻起来，等着经济的发展节奏，人们的收入节奏跟上房价的水平，从而减少泡沫的程度；另一方面，楼市的泡沫目前集中在买卖市场，而非租赁市场，决策层是希望能够通过同属于房地产市场的租赁市场来分担买卖市场的负担，从需求的角度化解楼市的过热需求，从而建立起长效机制。进一步缓解长期楼市泡沫的可能发展速度。
所以，元立方金服研究员认为，单纯的“炒房”热潮开始逐渐消退。如何化解房市的高库存，提升经济发展质量，才是接下来的投资主题。
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来源：元立方金服，专注于ppp模式政府市政建设投资的互联网金融理财平台
作者：余小茹