问惠湾，是否此盘最“壕”？——玖御府近期面市，预期价格感人
咳，dj来段旋律唱个歌：
问世间，是否此山最高，或者，另有高处比天高……
惠湾地产江湖，近年来高手迭出，上天的项目一个接一个，这不，又一个搅动风云的项目出现了——玖御府，有可能是目前最“壕”的项目了。
dj大吼一声：“何出此言？”，答曰：原因有4。
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说最“壕”原因如下：
1、放眼整个惠湾，玖御府是目前已知最高最“上天”的住宅项目，二期超高层62层的建筑高度达到197.85，海拨高度236.35米，这个高度，相当于把两个33层高楼摞起来，绝对是独一份；
2、整个项目住宅建筑面积为156088.80㎡，总户数为620户，平均每户面积约251㎡，事实上，一期的叠墅和小高层的户型面积也差不多在250㎡左右。全部超大户型设计，惠湾也仅此一家，说最“壕”没毛病；
3、据已经公开的资料，项目一期的叠墅层高达到3.3米，小高层层高3.15米，据悉，二期超高层的层高也是3.15米，这个标准，也是称得上“壕”的了；
4、项目所处大亚湾上杨片区，是大亚湾发展得最早，也是商住环境最为成熟的区域，而且紧邻惠湾最大的“城市绿肺”——狮子庵城市郊野公园，可谓阅繁华而幽处，实在是土豪们的至爱。
这么壕的住宅产品，瞄准的就是有钱人，预期价格是不会低的了，至于在当前惠州限价的大环境下，能批到什么价格，下文会有所分析，请各位看官不要着急。
另一个自然而然带出来的话题是， 这么壕的产品，放在深圳，一定是大把人抢，但地处惠湾，即便是项目占据了极佳的区位，但面对可能500万左右，甚至更高的单套总价，市场能接受吗？
之前，我也跟惠湾地产界的营销狗们聊过这个项目，超过7成的答案是，如果有钱，一定要搞一套。但这是如果，那些真正能承受得起的富豪们，是不是也这样想呢？我不知道，欢迎各抒己见……
话不多说，上一张证件照先。
一、区位分析
①区位介绍
大区位来说，玖御府位于惠湾中心，大亚湾上杨片区北部，大亚湾与淡水结合部，西北方向为淡水老城区，东北方向为惠州南站所在南站新城片区，东南方向为大亚湾中心区以及惠州港、石化区，西南方向为大亚湾西区。
政府规划该片区的定位为大亚湾的门户地区，极具生态特色的宜居生活区，富有活力的综合服务区，发展目标为：充分利用片区良好的生态资源，将片区打造成生态之城、宜居之城、活力之城。
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该区域也是大亚湾新城建设的先发区域，这么多年攒的劲基本都在这一片了，该片区包括惠丰城、壹品国际、创新大厦等知名写字楼，惠丰城广场装饰材料城、华南国际建材市场等大型商业街区，大亚湾科技创新园就在项目南侧，什么？华侨城？深圳湾？不要跟深圳比好吧，房价也不一样噻，在惠湾，这已经是最具发展活力的商业区域之一，旁边那谁的广告词，不就是“湾区之心”么。
灿邦新天地、万达广场、星河cocogarden等新兴中高端大型商业综合体，也分布于项目周边，别跟我说万达里面没有奢侈品牌，试问全国有几个城市有奢侈品牌的，毕竟这是玖御府，不是深圳湾壹号。
而且，海惠花园、菩提园、星河丹堤、碧桂园翡翠山、碧桂园太东公园上城、三远大爱城、泰丰牧马湖、十月花、德丰凯旋城等多个大中型园林住宅社区，也和老城区形成了鲜明的对比。
整体来说，新区的规划比较合理，因为发展经年，医疗、教育、交通等市政配套，以及商业配套都比较成熟，入住率较高，生活还是很便利的。
项目南侧为大亚湾东西向主干道龙海二路，往西踩两脚油门就到了南北大动脉——大亚湾大道，距离厦深高铁惠州南站行车距离5.3公里，距惠深沿海高速澳口收费站1.8公里，开车到惠大高速惠州港收费站为5.6公里，非高峰期行车时间均在10分钟以内。
二、剖析项目规划，简析不利因素
①开发商介绍
惠州大亚湾德丰投资发展有限公司（简称德丰地产）于2004年12月在惠州大亚湾成立，公司主营商用物业投资经营和房地产开发业务。公司致力于惠州大亚湾及周边区域项目的开发与经营，公司现已开发房地产项目逾40个，总开发建筑面积超500万平方米，德丰地产作为最早进入大亚湾房地产的企业之一，对湾区的其他企业具有一定的示范、引导作用，是大亚湾房地产的龙头企业。而大亚湾九皋投资发展有限公司为德丰旗下全资子公司，是德丰公司致力于打造大亚湾片区最高端的房地产产品的全新品牌。
好吧，上面这段是抄的，说说大实话吧，惠湾地产界的老人都知道“北光耀，南德丰”，光耀玩上市把自己玩死了，德丰稳打稳扎，一直活得挺滋润，说自己是龙光企业，也真是一点不为过。
要说出处，得读经了，《诗经·小雅·鹤鸣》有云：“鹤鸣于九皋，声闻于野。这个皋，就是水边的岸地。鹤吗，上古卷轴中长生不死的神禽，驾之可上天找神仙喝个小酒啥的。后世常以之喻贤士隐于名著。
这么说，大家就明白开发商的用意了吧，看来，这老板还是个有学问的人咯。
关于建筑风格，可以说德丰之前一直走的性价比路线，盖的楼不一定好看，但皮实耐用，有好事者可以去挖挖德丰做过的市政道路工程，门口那段龙海二路就是他们家修的，确实这么多年没破损。
②项目整体规划
玖御府地处惠州大亚湾经济技术开发区，南临龙海二路，东临规划道路。项目总用地面积约58706.00㎡，总建筑面积251121㎡，其中住宅建筑面积156088.68㎡，容积率为2.8，建筑密度15.8%，绿地率30%，地下室为3层设计。
用地内规划设计超高层住宅3栋（8#-10#），小高层住宅3栋（5#-7#），叠拼住宅3栋（1#-3#），总户数620户，规划停车位1644个，西南角设有占地3700㎡，3层建筑的国际双语幼儿园。
园林设计方面，整体采用多树种立体式园林景观绿化，并在小高层与超高层之间区域设计了水景。
实话实讲，项目体量不算很小，也确实不算大，但看得出来是花了很多心思的，没办法，豪宅是卖给有钱人的，没有好品质人家不买帐咧。
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③不利因素分析
周边不利因素主要有东侧的500kv高压走廊，与项目东侧的最近距离约180米，距离8#超高层住宅约200+米，以及龙海二路南侧的110kv高压走廊，距离项目南侧约50米，距离1#-3#叠拼别墅住宅约60+米，从安全角度来讲，完全没有影响，国家标准500kv高压线的安全距离是5米，也就是说5米之外，电磁辐射已经衰减到符合国家标准，即使站在电塔下，也是安全的，国家规划的保护距离是15-20米，即这个距离内不能盖居民楼，110kv高压线的安全距离是1.5米，保护距离为10米，但很多人置业还是对此有疑虑，至少看起来不舒服，所以还是得说出来，如果小区绿化做得好，就真的完全可以忽略这个问题了。
这里说的有点罗嗦，也是想普及一下，前段时间某楼盘因为高压线的问题闹得挺大动静，如果说嫌电塔长得难看，我还真没话说，但如果是因为安全因素，其实深圳很多知名豪宅旁边都有高压线路，这种过分担心真是没必要。
另外，龙海二路为市政主干道，虽然目前车流量不大，且项目规划有绿化隔离带，但将来仍不可避免会有一定的噪音，主要影响的还是叠墅产品，除非绿化带的树种得够密，长得够高……
惠深沿海高速距离项目最近处450米，这个，好像是真的吵不到了。
①商业配套
项目旁边即是灿邦新天地，16万方的大型商业综合体，是目前惠湾规划最大的mall，因背靠城市郊野公园，据说会以家庭亲子户外活动为特色，并致力于打造惠湾首个一线品牌的城市奥莱，这到是蛮有惠州特色的，也许真能做旺了，休闲美食是必不可少的，灿邦的美食街还是个半开放式的，下届世界杯可以去这里嗨了。
项目周边3公里范围内，还分布有万达广场、星河cocogarden等综合体，以及天虹商场、大润发等传统商业，小个资、谈个事、日常采买都没问题。
②休闲配套
屋后就是惠湾最大的效墅公园，前面还有淡澳河沿岸景观带，散个步爬个山都有去处，豪宅吗，家里都必须标配有车，红树林公园、响水河公园、板障岭公园、虎头山公园、大亚湾儿童公园、澳头渔港，都是10几分钟的事儿，再远些，霞涌黄金海岸、十里银滩、小桂也不过半个小时。
③教育配套
教育吗，小区配套有国际双语幼儿园，项目后面山坡上规划要建一个小学和一个初中，家门口就解决了，现成的也有，星河丹堤的华南师大附属惠阳学校，小学到高中都有，这是公立的，泰丰牧马湖的北大培文学校，也是12年制的，虽然是贵族学校，但看起来很高大上，豪宅业主应该不缺这点钱……
④周边情况
前面也说了不少周边情况了，咱们结合航拍来说说吧
突然醒悟过来，公园上城的公园原来指的是这个公园啊，大吧，你以为看到的就是全部？错！这延绵不绝的山，一直到向东，越过霞涌，直插惠东县境内，想去吧。
亚公顶的北面山脚下，就是惠州南站了，所以坐地铁过去，其实很快……
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四、户型分析
目前一期在建的为叠拼产品和小高层产品，预计首批入市单位为#1-#3栋叠拼别墅，共36套；二批推售#5-#7栋小高层，共74套。暂定9月初营销中心开放，9月中旬别墅样板间开放，9月底别墅产品开盘。
由于正式的户型图还没公布，所以，就只能根据现有资料挖点户型的料，后续再更新吧。
叠墅产品，整体分为a、b两种户型，1-2层为1户，3-4层为一户。
但从公开的资料来看，1-2层应该可以拓展使用地下室-1层空间，3-4层应该可以拓展使用天台空间。
1-2层+地下室拓展
3-4层+天台拓展
小高层产品：奇数层与偶数层仅在阳台设计上有差异，其他内部格局完全一致
五、综述
1、区位上来讲，玖御府处于惠湾中心，生态资源优越，与周边各个功能组团联系紧密，片区功能定位为综合服务，也是政府着力打造的宜居片区；
2、交通方便，通过市政主干道路网，可以较轻松到达惠湾的每个区域，距离高速公路的出入口近，10分钟以内车程可接入高速路网，5条公交线路可覆盖大亚湾全境，以及惠阳主要经济活跃区域，距离轨道交通规划站点约500米，标准的地铁物业；
3、市政及商业配套成熟，经济发展成熟片区，3个城市综合体，2个大商场，1家5星级酒店，公园多，商务及休闲娱乐有去处；
4、教育方面，项目北侧有规划一所小学和一所初中，周边的公立及私立优质教育资源都比较齐全；
5、户型方面，玖御府采用了惠湾罕见的全大户型设计，每户均在250㎡左右，1梯1户以及大阳台、全飘窗设计，得以实现极高的实用率，且叠拼别墅可拓展空间大，舒适度高；
6、项目的不利因素对居住的实际影响不大，不存在不可改善的硬伤；
7、作为惠湾标杆豪宅项目，即便政府限价，估计价格也低不到哪儿去，在我看来，这个项目的销售情况，有着另外一重意义：惠湾价值的验金石，热销与否，在一定程度上表明了投资者如何评价惠湾的未来。
让我们拭目以待。
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