商业综合体作为一种新型的商业模式，既是商业蓬勃发展的结果，又是提升城市形象、推动商贸经济转型升级的重要载体。近年来，随着我区零售业态的不断变革，具有多业态、休闲化等综合功能的商业综合体发展迅猛，其营业额保持快速增长。
一、商业综合体基本情况
（一）商业综合体快速增长
2017年，我区纳入统计已开业经营的10个商业综合体和1条新型商业街区累计实现社会消费品零售额54.0亿元，比上年同期增长37.3%，若剔除当年新增的1个商业综合体，比上年同期增长33.6%。
（二）商业综合体多点布局
我区商业综合体分布呈现局部集中、整体分散的特点，形成了以嘉定新城、南翔镇、江桥镇、安亭镇等多点覆盖的发展格局，逐渐替换了以老城区为单一核心的传统商业布局。从数量上看，嘉定新城和南翔镇商业综合体数量最多，综合体数量均达到了3个，占到全区商业综合体数量的54.5%。从体量上看，嘉定新城的综合体合计体量最大，全部可出租（使用）面积达16.1万平方米，占全区综合体营业面积的25.9%（见图1）。
图1 2017年商业综合体街镇分布情况
（三）企业性质平均分布
从商业综合体管理单位的企业性质来看，国有、私营、外资形成三分天下的格局。全区11个商业综合体中，国有集体属性4个、外资属性4个、私营属性3个，分别占全区综合体数量的36.4%、36.4%和27.2%（见图2）。
图2 2017年商业综合体管理单位企业性质
（四）中型商业综合体增长最快
截至2017 年底，全区拥有可出租（使用）面积10 万平方米以上（含10 万平方米）的大型商业综合体2个，占全区综合体数量的18.2%；5-10 万平方米（含5万平方米）的中型商业综合体4个，占36.4%；5万平方米以下的小型商业综合体5个，占45.4%（见表1）。从营业额增长情况看，中型商业综合体增长最快，比上年同期增长49.7%，大型和小型商业综合体分别增长32.1%和21.3%。
表1 2017年商业综合体体量
按体量分 | 营业额增速 （%） | 数量占比 （%） | 综合体名称 |
大型商业综合体 | 32.1 | 18.2 | 嘉定百联 |
江桥万达 | |||
中型商业综合体 | 49.7 | 36.4 | 宝龙城市广场 |
嘉亭荟 | |||
中冶祥腾 | |||
大融城 | |||
小型商业综合体 | 21.3 | 45.4 | 罗宾森 |
永润星辰 | |||
南翔太茂 | |||
华润五彩城 | |||
疁城新天地 |
二、商业综合体经营情况
（一）零售业态占主导
从业态结构看，2017年，我区商业综合体中零售、餐饮、服务三大类业态营收比为6∶3∶1。其中，零售（包括大型超市、百货店、专业专卖店等）是综合体内比重最大的业态，占到综合体营业额的一半以上。餐饮和服务（包括电影院、游乐游艺、教育培训等）凭借在地消费和高人气优势，愈来愈成为综合体布局的重要组成部分，比重有增高趋势（见表2）。
表2 2017年商业综合体业态结构
名称 | 业态结构（营收比） | ||
零售 | 餐饮 | 服务 | |
全区平均 | 6 | 3 | 1 |
江桥万达 | 7 | 2 | 1 |
嘉亭荟 | 6 | 2 | 2 |
罗宾森 | 7 | 2 | 1 |
中冶祥腾 | 4 | 4 | 2 |
永润星辰 | 6 | 1 | 3 |
华润五彩城 | 4 | 3 | 3 |
疁城新天地 | 1 | 4 | 5 |
嘉定百联 | 6 | 3 | 1 |
大融城 | 6 | 2 | 2 |
宝龙城市广场 | 5 | 3 | 2 |
南翔太茂 | 8 | 1 | 1 |
（二）坪效水平持续上升
坪效水平指单位营业面积上产生的营业金额，可以从一定程度上反映商户的经营效率。2017年，我区综合体平均坪效水平为29.1元/平方米·天，较2016年提高了5.4元/平方米·天，同比增长22.8%。从个体来看，嘉亭荟（安亭镇）、江桥万达（江桥镇）和华润五彩城（南翔镇）坪效水平相对较高，分别为43.1、38.8和34.1元/平方米·天（见表3）。
表3 2017年商业综合体坪效水平
综合体名称 | 坪效水平 |
全区 | 29.1 |
嘉亭荟 | 43.1 |
江桥万达 | 38.8 |
华润五彩城 | 34.1 |
大融城 | 29.5 |
嘉定百联 | 28.9 |
罗宾森 | 24.2 |
中冶祥腾 | 20.2 |
永润星辰 | 18.7 |
南翔太茂 | 18.2 |
宝龙城市广场 | 17.9 |
疁城新天地 | 14.4 |
（三）整体出租情况良好
2017 年，我区商业综合体整体出租率为93.9%，比上年提高了0.3个百分点。11个商业综合体中，江桥万达（江桥镇）、嘉亭荟（安亭镇）、罗宾森（嘉定镇街道）和大融城（嘉定新城）等4个综合体处于基本满租状态，占全区综合体数量的36.4%。除南翔太茂的出租率在75.3%以外，全区其余综合体的出租率均达85%以上（见表4）。
表4 2017年商业综合体出租情况
综合体名称 | 出租率 |
全区 | 93.9 |
江桥万达 | 100.0 |
罗宾森 | 100.0 |
大融城 | 100.0 |
嘉亭荟 | 99.0 |
嘉定百联 | 94.4 |
华润五彩城 | 89.5 |
永润星辰 | 89.1 |
疁城新天地 | 89.0 |
宝龙城市广场 | 88.2 |
中冶祥腾 | 86.7 |
南翔太茂 | 75.3 |
（四）江桥镇规模居首，嘉定新城增速领先
从各街镇综合体发展情况看，江桥镇在江桥万达带动下，2017年实现综合体营业额14.7亿元，规模居全区之首。从营业额增速看，嘉定新城在宝龙城市广场、大融城等新开业综合体拉动下实现了爆发式增长，营业额较上年同期增长187.0%（见表5）。
表5 各街镇商业综合体经营情况
街镇 | 2016年营业额 | 2017年营业额 | 增速（%） |
全区 | 39.4 | 54.0 | 37.3 |
江桥镇 | 12.3 | 14.7 | 19.8 |
嘉定新城 | 4.3 | 12.3 | 187.0 |
安亭镇 | 9.6 | 10.5 | 8.4 |
南翔镇 | 5.6 | 7.1 | 26.2 |
新成路街道 | 3.0 | 5.5 | 82.0 |
嘉定镇街道 | 4.5 | 4.0 | -11.5 |
三、需关注的问题及建议
（一）商业综合体整体能级不高
我区商业综合体主要定位社区型购物中心，市场定位中低端，整体能级不高。从体量来看，营业面积达10万平方米及以上的大型综合体仅嘉定百联和江桥万达两家，其余综合体体量均在10万平方米以下。
从人气来看，2017年全区商业综合体总客流量在9019万人次左右。其中江桥万达（江桥镇）、嘉亭荟（安亭镇）和宝龙城市广场（嘉定新城）分列全区综合体客流量前三位，分别达2360、1826和1613万人次，而其余综合体的平均客流总量仅为400万人次左右。
从入驻商户看，2017年全区商业综合体平均入驻商户114家，其中江桥万达入驻商户达238家，其余综合体入驻商户均在几十至一百多家不等。
此外，车位配套紧张也一定程度制约了综合体发展。全区商业综合体平均每百平米营业面积车位数仅1.5个（见表6）。
表6 2017年商业综合体车位、商户及客流量情况
综合体名称 | 车位数 | 商户数 | 全年总客流量 | |
全区 | 7915 | 1257 | 9019 | |
江桥万达 | 1675 | 238 | 2360 | |
嘉亭荟 | 805 | 123 | 1826 | |
罗宾森 | 217 | 83 | 50 | |
中冶祥腾 | 600 | 125 | 855 | |
永润星辰 | 181 | 70 | 60 | |
华润五彩城 | 207 | 87 | 653 | |
疁城新天地 | 456 | 59 | 500 | |
嘉定百联 | 1114 | 164 | 525 | |
大融城 | 947 | 137 | 377 | |
宝龙城市广场 | 1314 | 151 | 1613 | |
南翔太茂 | 399 | 20 | 200 |
（二）局部地区结构性过剩
截至2017 年底，全区开业商业综合体建筑面积达64.7万平方米，其中仅2015-2016年新增商业综合体建筑面积就超过了28.9万平方米，占总量的四成以上，未来还有南翔印象城、中信泰富万达广场等商业综合体正在建设中。商业综合体集中开业可能造成局部地区供给饱和、结构性过剩。建议从宏观层面把控综合体发展方向、规模和速度，使其与城市及区域功能定位、消费能级相匹配。
（三）同质化现象仍然突出
目前，我区商业综合体基本以专卖店或百货商场购物为主，辅以影院、餐饮和超市等。品牌重叠率高、定位类似、布局相似，使得各商业综合体缺乏特色及自身竞争力，相互替代性强，并不能吸引特定且相对稳定的客源，竞争关系日益显著。综合体要提升核心竞争力，关键是错位竞争，形成差异化。建议引入有特色、个性化的品牌进驻商业综合体，细分市场和定位。组织充满创意的营销活动顺应消费者个性化的心理诉求，以增强集聚辐射能力。