今年第一季度，上海住房租赁市场的整体情况如何？什么户型和租金区间的房子最受市民“青睐”？不同板块的租金水平又是如何？小伙伴最晚关系的租金价格今后是涨是跌呢？
4月24日，由上海市房屋管理局、中国房地产业协会流通专业委员会指导，上海市房地产经纪行业协会等主办的2018年上海首届房屋租赁行业发展高峰论坛在上海浦东国际会议中心举行。会上，同时也发布了《2018 年第 1 季度上海市住房租赁市场发展报告》。
报告指出，2018 年第 1 季度，受换租高峰期等季节性因素影响，较2017年第4季度总体租赁成交套数上涨 24%，成交面积上涨 29%。此外，根据上海市住房租赁价格指数监测系统的数据显示，2018 年第1季度全市租赁价格指数为 996，环比上涨 1.6%，同比上涨 1.1%。租赁市场在去年调整后，进一步趋稳。
据会上介绍，报告数据来源于有租赁经营业务的大型房屋经纪公司。报告由上海市房地产经纪行业协会牵头，上海中估联信息技术有限公司、上海师范大学房地产经济研究中心等组成住房租赁价格指数监测办公室，利用大数据手段的分析监测。
从监测到租赁住房成交的区域结构看，租赁住房成交主要集中在市中心城区，其中浦东新区租赁成交量接近全市的四成，其次是闵行、徐汇、普陀、松江等区。
从户型上看，租赁住房户型仍以中小套型为主。从监测到的房型看，2018 年第1季度全年成交中，1室户和2室户仍是主力大军，其中：1室户型占44.8%，2室户型占44.8%，3室以上占10.4%，1 室的户型成交比例比去年全年有所下降，3 室以上大户型比例有所上升。
在住房租赁价格上，总体呈现上涨趋势。区域特征上，仅远郊区崇明区出现租金价格指数环比下跌外，其余区域价格指数全都环比上涨。总体来看，中心区域价格指数涨幅较大，远郊区域涨幅较小，呈现涨幅从中心区域向外围区缩小的态势。
在租金价格方面，单套租金以 3000~4000 元/月的占比最多，为 32.9%。4000~5000 元占比 21.3%，2000~3000 元占比 19.3%，5000~6000 元占比8.9%。另外，单套租金在 2000~3000 元的占比较去年全年平均水平有明显提高。
“可以说3000到5000元左右的租金是一个中档水平，也代表着主导市场的自住刚性需求。”上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿教授在接受周到记者采访时分析道。
在一季度的上海市板块租金水平“热力值”方面，从报告中可以看出，淮海中路板块、衡山路板块、古北板块、南京西路板块、碧云板块、人民广场板块、黄浦滨江板块等中心城区的租金水平最高，其中淮海中路板块最高，为140元/平方米/月。
另外，从市民关心的住房租售比方面来看，中心城区租售比较高，其中内环内区域租售比最高，外环线外一些中心城镇的核心区域租售比也比较高，比如松江南部、奉城、金山中部、青浦北部等板块。
2018 年第 1 季度上海全市住房租售比平均为 1.45%，较 2017 年第 4 季度上涨0.02%。租售比区域差异不大，由内向外呈现 u 型态势。内环内的租售比最高，为1.52%，其次是内中环，郊环外的租售比高于中外环与外郊环，其中外郊环租售比最低，为1.39%。
值得注意的是，如今越来越多的年轻和白领通过代理经租的方式选择租房。这些人群认为虽然可能产生的租金溢价较为明显，但通过增加配套服务，可以提高居住品质。如2018 年第1 季度代理经租房源的一居租金均价为 3833 元/月，一般可以高于普通社会租赁住房 20%左右。
“代理经租房源在多数区域的租金水平比去年平均值都有提高，这说明市场还是买账的。” 崔光灿认为，代理经租从毛利上看，似乎利润颇高，但扣除运营、软硬件配套和衍生服务（绿植、打扫甚至宠物看护）等成本，并不暴利。
主营高端租赁的源涞国际相关负责人告诉记者，高端代理经租房源的一大卖点就是标准化的极致服务，例如提供7*24小时多语前台服务，甚至私宴布置，“除了高品质的房源之外，这些服务都是增加客户满意度的加分选项。”该负责人还提及，除了外企高管外，如今越来越多的国内高管和其他高收入人群也会选择租住的高端住宅。
会上，上海市房屋状况信息中心副主任姚臻介绍说，据不完全统计，上海每年的租赁备案量达到50万件左右，整个市场底量很大。
但是，市场也存在着主体发育不充分，市场次序不规范，租赁市场呈现零星、分散的情况。为此，上海市住房租赁公共服务平台将按照开放、共享的原则，实现与相关部门、业务部门、业务系统和市场化网络住房租赁平台的连接，规范住房信息的发布、应用。
据介绍，公共服务平台自三月底完成上线后，从试运行情况来看，将近三周时间整个平台访问量突破了160万，可租房源数在4万套间左右，用户数达到6000人。今年7月1日起正式实施，有两个工作进入展开：
一是公积金支付租金的在线审核和提取；
二是租赁合同网签、备案一体化。
姚臻表示，下一步平台建设将围绕行业、社会、市民反馈的问题，专门组织专业团队，运行好、维护好公共租赁平台，进一步完善平台功能，提供服务软水平，落实公共服务相关的措施。
另外，报告也显示，2018 年后 3 个季度将承接第 1 季度的良好发展势头，市场交易会平稳有序，但季节性特点仍将明显。租金价格水平将总体平稳，机构经营的租赁供应将进一步增加，租赁的宜居性将进一步提高。