建设“不夜城”高起点迎接新世纪
徐鑫昌，1940年1月出生。1990年至1998年，曾任原闸北区委常委，副区长，兼任区建设和管理委员会主任，分管城建工作，参与了不夜城规划的制定和实施，是原闸北区旧城区改造、不夜城建设的亲历者、见证者。
口述：徐鑫昌
采访：蒋明宝 王莺 窦育瑶
整理：王莺 窦育瑶
时间：2018年8月2日
原闸北区曾是上海的旧城区之一，改革开放前，棚户简屋集中，城市基础设施薄弱。改革开放以来，原闸北区人民群众盼望着政府加快旧区改造，尽快改变城市建设滞后的面貌，从而改善居住条件，提高生活质量。面对人民群众的愿望和要求，区政府从“为民办实事、办好事”的指导思想出发，在20世纪90年代初，着手进行新客站地区“不夜城”的建设。
抓住历史机遇，编制“不夜城”规划
1987年，新的铁路上海站（简称新客站）在闸北建成。接着，环龙商场、长安大厦、中亚饭店等一批现代化大型设施相继落成。新客站前车水马龙，南来北往，人流、物流在这里聚集，向八方辐射，呈现出一幅热闹、繁荣的景象。但是，周边地区却面貌依旧，成片集中的棚户简屋达26万平方米之多，当地老百姓戏谑地称之为“水深火热”。二者之间形成的鲜明对照和强烈反差，严重影响着上海陆上大门的形象。1987年12月28日，在新客站开站仪式上，时任上海市市长江泽民语重心长地说：“机遇与挑战同在，困难与希望并存。新客站地区作为上海的‘门面’一定要建设好。”这一指示言简意赅，新客站地区在上海市有着重要地位，建设好这一地区，事关上海的整体形象。
1988年，闸北区委、区政府制定了《天目西路公共活动中心规划》。这一规划实施对原闸北区经济发展产生积极影响，展示着未来发展的美好前景。它预示着新客站地区具有得天独厚的地理优势，对促进闸北的发展蕴藏着巨大的潜力，虽然离彻底改造建设新客站地区的要求差距还很大，但闸北人民热切盼望着抓住机遇，改变“下只角”旧貌，早日建设好这一地区。
20世纪90年代后，改革开放大潮在全国迅猛发展，改造建设新客站地区问题正式摆上了议事日程。1990年4月，党中央、国务院作出开发浦东的战略决策。1991年初，邓小平视察上海，希望上海人民思想更解放一点、胆子更大一点、步子更快一点，开发浦东，发展上海，带动长江三角洲和长江流域腾飞。从此，上海进入了一个全新的发展阶段。接着，市委、市政府制定了以浦东开发为龙头，把上海建设成为具有国际航运的现代化大都市，带动整个长江流域发展的战略。在上海城市建设总体规划中，铁路上海站地区被列为上海市副中心、重要交通枢纽、市级十大商业中心之一。这一地区将建设两座地铁车站、上海长途汽车客运中心、上海青年活动中心、中部商业网点等现代化大型设施。这些政策和规划都为我们建设不夜城提供了千载难逢的机遇。
1991年1月，时任市委书记、市长朱镕基视察闸北。他强调新客站中部商业网点一定要规划好、建设好，解决改造旧城区所需用地和建设动迁用房，要突破传统观念的束缚，树立“挺进大别山，开辟新战场”的战略思想。1991年8月，时任市长黄菊视察地铁工程进展并召开现场会。会上，黄菊市长关切地询问闸北区分管领导：“地铁建设已有两个出入口在闸北，你们能否根据地区特点，从新客站到汉中路两点连成一线，繁荣一片，发展闸北经济。”黄菊还着重指出：市政建设与经济建设要加强结合，将新客站地区建设规划好。1991年8月下旬，在时任区委书记张惠新主持下，闸北区委区政府召开会议，专题研究建设铁路上海站地区问题。会上大家认为，上海是全国的上海，闸北是上海的闸北，新客站地区作为全国重要交通枢纽、上海陆上大门，应该成为上海走向全国、走向世界的一个重要窗口。发挥这一地区得天独厚的地理优势，抓好总体规划和建设，不仅对闸北的发展、造福闸北人民具有重要意义，而且对上海改革开放也将产生积极影响。闸北区要抓住时代赋予的历史机遇，建好不夜城。
1991年8月底，我当时任副区长，兼任区建设和管理委员会主任，负责组成由区建委、住宅办、规土局、房地局、环保局、环卫局等主要负责人参加的规划班子，展开了工作。依据区委规定的规划指导思想和要求，我们精心编制，反复论证、修改、充实，六易其稿，经区长办公会议多次专题讨论研究，1992年1月形成《建设“不夜城＂规划设想》。规划中的不夜城东起大统路、南北高架，北到中兴路，西南均以苏州河为界。同年2月倪天增、庄晓天两位副市长带领市委办公厅有关领导到闸北听取了“不夜城”规划设想的汇报。经过认真讨论，两位副市长充分肯定了规划的开放意识和可行性。倪天增说：“这个规划好，与原来新客站规划相比更具开放意识。不夜城应该是上海交通枢纽和上海商贸副中心之一。”庄晓天说：“这个规划应该再扩大一点。”这次讨论为规划定位和发展打下了基础。3月，《规划设想》作为《政府工作报告》的补充，提交闸北区十届三次人代会审议并通过。5月，区委对《规划设想》作出两点重大修改：一是“不夜城”建设规划范围由原计划的0.6平方公里扩大至1.24平方公里；二是基本建成“不夜城”时间，由原计划的2004年缩短至1998年。
创新开发机制，推进不夜城建设
建设“不夜城”需要上百亿巨额建设资金，需要建设几十万平方米的动迁用房，需要大量的建房用地，这些是实现这一宏伟工程必须具备的基本物质条件，而长期困扰闸北旧城区改造的主要问题恰恰是缺乏建设资金、建房用地、动迁用房。所以建设“不夜城”必须以创新开发机制，以实干的作风，扎实推进。在建设步骤上，集中力量，分两步进行：一方面是创新土地批租，筹集资金，另一方面是心中为民，实实在在搞好动拆迁。
1992年初，邓小平视察南方并发表重要谈话，2月下旬，市委、市政府结合上海实际，贯彻邓小平谈话精神，在上海城市建设工作上进一步明责放权，推出两条重要方针：一是土地批租由浦东新区扩大至上海旧城改造地区，允许外商参与开发；二是旧城区改造土地批租价格由所在区自行决定。邓小平视察南方谈话精神和市委、市政府推出的改革开放举措，为闸北区建设“不夜城”奠定了坚实的思想基础，提供了强有力的政策保证，指明了解决主要问题的基本途径。3月，区委、区政府经过认真研究，推出重大决策措施，区委书记姚明宝在全区党务工作会议和经济工作会议上宣布：建设“不夜城＂，以土地批租为突破口，吸引内外资，筹措巨额建设资金；破除“等、靠，要”等传统观念，城乡结合，多建快建动迁用房；真抓实干，干部配备、各项改革开放的具体政策措施尽快到位，建设“不夜城”。
以土地批租为”不夜城”建设的突破口，是区委高度重视的一大举措。1992年5月，区委作出几项重要指示：抓紧工作，土地批租近期要有重大突破；批租由“中心地段向外辐射”，成熟一块，批租一块；多方洽谈，以经济实力雄厚、信誉好、有创一流样板雄心的大财团、大公司为批租主要受让对象；在坚持有利于闸北经济发展、城市建设、旧区改造的前提下，批租价格要有吸引力、竟争力；城乡结合建设动迁用房要有实质性启动，以保证批租地块动迁需要。
1994年4月，时任市长黄菊来闸北区调研，他在听取汇报后说：“不夜城的建设不仅要打‘上海牌’，还要打‘中华牌’、‘国际牌’，光靠闸北这点资金当然远远不够，但是可以吸引‘中资’，‘外资’。”他还提出利用级差地租，搞土地批租，一是可以解决“不夜城”建设的资金难度，二是可以加快旧区改造。
级差地租、土地批租在当时还是新名词，如何理解、执行大家心里也没底。区委常委会上，时任区委书记姚明宝提出：“几扇大门一起开，几个轮子一起转，几个积极性一起调动起来！”对土地批租问题，区长童永歙说：“闸北区也许已经错过历史上的一些机遇，但现在是闸北千载难逢的机遇，错过以后就难求了！”
之后，区委、区政府就土地批租、规划实施的可行性等问题，开展了多次调查和研究。区委、区政府认为要搞好不夜城建设，关键是要能真正抓住机遇，发挥上下各方面的积极性，真抓实干、实实在在改变闸北的落后面貌，全区上下形成了统一思想的氛围。
建设要投资，钱从哪里来？我们想到的最佳融资途径就是通过搞土地批租引进外资。在政策允许下，我们同外商开始了不同寻常的谈判。与外商谈判，对我们来说是从没经历过的全新事情，在我的印象中，当时我们区这么大规模的土地批租、招商引资，在全市还前所未有。
这里举一些事例，1992年上半年，当我们对外发布土地批租消息后，短短几个月，近200位外商蜂拥而来，有来自美国、加拿大、日本、印尼、新加坡，也有来自我国台湾与香港地区，其中港商为多。“马来西亚糖王”郭鹤年来了，香港房地产巨商李嘉诚、李兆基来了，丽新集团董事长林百欣来了……这些华商实业家，本着为祖国改革开放出力的热忱之心，对不夜城建设情有独钟，闸北区成了一块炙手可热的热土，常常是几家争抢一个地块。在近乎马拉松赛的连场谈判中，确定批租价位最费工夫。不夜城建设本来就缺少资金，在“你抢我夺”中，总会有人出较高的价，但并不是谁出高价就把土地批给谁，区委、区政府有自己的思路，那就是“价格适中、成块批租”，严格按照不夜城建设的整体规划办事，中标对象尽可能挑财力雄厚、信誉度高的集团。1992年6月25日，我们与香港嘉里集团谈判成功，批租了不夜城地区15幅土地。以后陆续同恒基公司、香港丽新集团谈判成功。
为了使谈判顺利成功，每次谈判前，我们都要进行调查研究，开会讨论，研究方案，有一段时间白天晚上连着干。我们觉得若价格太低了不能做；太高又怕把外商吓跑了。所以，当时土地批租价是每亩土地1200万元左右，这同外商的心理价位比较相符，谈判就比较顺利。事实证明，我们这样操作引进了很多外资，保证动拆迁和大市政配套工程完成后还略有结余。后来市审计局、区审计局来审计，对我们的工作给予肯定。
通过土地批租，解决了“钱”的问题，不夜城建设才真正进入到实质性阶段。闸北大规模土地批租在全市算是领先的。其间，闸北区共有22幅地块批租，面积达到12.5万平方米。通过批租土地，我们共获得2.5亿美元，其中4000万美元上缴市里，闸北留下2亿多美元。土地批租谈判成功，市里领导非常重视，当时市委副书记孟建柱、副市长赵启正都来参加签约仪式。
土地批租成功突破，巨额建设资金在握，有力地促进“不夜城”建设，其它重要工作也随之迎刃而解。
动迁工作进展顺利。拆除该地快区域内的棚户简屋，同时还要备好动迁房，是建设“不夜城”的前提。区委书记姚明宝曾强调说：“一定要把实惠真正落实到动迁户。”不夜城建设有16000多户居民需要动迁，时间限定为一年，难度较大，手中没有房源。当时市委领导黄菊提出要“估量好价格”。不夜城开发办公室马上到本区的彭浦镇、宝山区的前进村签订合同，他们提供土地，我们出资建造动迁房，建好后各分一半房子。当时动迁任务时间很紧张，一年内要动迁完毕，而建造动迁房的土地上还是一片农田。
为了执行好批租协议上的“一年内腾出空地”规定，区里制定一系列优惠政策及实施细则，如凡在动员大会后30天内搬迁完毕，每户每人奖1000元，并每户增加建筑面积2平方米；凡提前一天搬迁的，每人增奖50元；31天到60天内搬迁完毕的，每人奖500元，每户增加1平方米建筑面积；由拆迁人提供周转房过渡的，奖金分别减半等。在首批批租的15幅危棚简屋成片地块上，组织旧区改造大会战，拆迁范围之大、任务之重、时间之紧，在闸北区历史上罕见。在全区各部门及街道里弄通力协作、密切配合下，奋战在一线的同志们夜以继日地忘我工作，4000多户居民、160多家单位提前3个月搬迁完毕，动迁居民人均得到3000－3500元奖金。为了加快动迁速度，还专门成立一个不夜城动迁指挥部负责协调动迁工作。
不夜城批租地块的动迁基本按照合同要求完成了任务，外商比较满意。香港嘉里集团领导人专门到动迁房建设基地参观，他说想看看给你们这么多钱，你们到底能不能做好，是否都用在动迁上。看了之后他们非常感动，认为把这么多棚户房拆掉，把人员安置好，很不容易。不夜城建设为当地居民带来实惠，老百姓的居住环境得到改善，动迁到彭浦、宝山新居后，房间面积大了，配有煤卫，周围道路、环境也好。虽然房子远，但老百姓还是很配合动迁。因为我们无论对老百姓还是单位安置，都是按照市场经济规律办事，充分考虑到动迁老百姓和单位困难，动迁费也合情合理。我们深有体会闸北人民真好，他们是不夜城建设的功臣。
十年结成硕果，展现“不夜城”风采
按照规划，不夜城建设占地总面积1.24平方公里，地面上将崛起100多幢高楼大厦，这对市政配套工程提出极高的要求。区委、区政府根据不夜城地区开发建设量大、人流集中、交通复杂的情况，多次邀请市领导、专家、学者、工程设计人员，进行不夜城市政配套工程的规划设计。经过多次论证，独立完备的市政配套规划制定出台。当时，不夜城开发办公室与市电话局、电力局、自来水公司、煤气公司、市政局等单位一起商讨，共同投资建设四大市政配套工程。
一是建设一个现代化装机容量达6万门的不夜城电话局。1994年8月开工，1998年竣工。所安装的程控交换、光纤通信、数据传递、卫星通信、互联网络等设备，以及与之配套的电源空调、测量等，均是国内最先进的设备。
二是新安装设计装机容量84万kva、中国当时最先进的无人值班220kv变电站。1994年筹建，1999年竣工投入营运。不仅能满足不夜城地区电力需求，还能供应周边地区；
三是建造2万吨级水库及泵站。1995年开工，1998年竣工。地下水库采用优化设计，将水库顶面建成恒丰中学的操场，以节约用地，降低造价；
四是改造2座污水泵站，以及拓宽普济路、民立路、梅园路、长安路等总长14．5公里的道路。
实施四大工程，耗资8亿元，其中闸北区自筹资金4亿元。这些工程的建成，为不夜城进一步开发建设，提供了有力的保证。
在全力做好各项市政工程基础上，不夜城建设取得重大发展，面貌焕然一新。通过十年左右建设，不夜城地区逐渐成为上海商贸副中心，围绕铁路上海火车站已是高楼大厦林立，以崭新的面貌屹立在世人面前。不夜城地区陆续建成的商务楼宇主要有长安大厦、机电贸易大厦、华东旅游大厦、恒基广场、嘉里不夜城等。同时，不夜城的商业金融功能也大放异彩。区内的太平洋百货商厦、不夜城商厦、环龙商厦、名品商厦、友谊服饰批发商厦、新亚广场大酒店、新亚长城大酒店、龙门宾馆、新梅华东大酒店等，能满足不同层次消费者的需求。不夜城地区还吸纳一批国内外、市内外商业、企业、行政、经济管理部门，咨询、信息等第三产业；不夜城中的金融、证券业也颇具规模，拥有工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行及多家保险公司的分支机构，还有2家证券交易所。城市交通通讯功能迅速发展，有铁路上海新客站交通运输配套的上海地铁1号线，轻轨明珠线、南北高架，新客站长途汽车总站，50多条市内公交线路；2处大型出租车调度站、上海邮电大厦、上海邮改轻件处理中心、市邮电转运中心、不夜城电话局等机构达10多处。商务、商业、银行、文化娱乐功能日益丰富，不夜城地区建有市青年文化活动中心、不夜城图书广场、远东不夜城、邮电大厦、白玉兰广场、不夜城绿地文化广场以及各宾馆酒店中丰富多彩的文化娱乐设施等。
党的十四大后，闸北区委以邓小平建设有中国特色社会主义理论为指导，坚持党的基本路线，以经济建设为中心，借鉴建设“不夜城”的实践经验，制定闸北区90年代经济和社会发展总体规划。1993年2月和4月，区委书记姚明宝和区委副书记、区长李良园分别在中共闸北区第五次代表大会和闸北区第十一届人民代表大会上宣布：90年代我区经济发展和域市建设的总体格局是以“不夜城”建设为龙头，天目路共和新路沿线开发为重点，新老客站地区两翼齐飞，南中北三片联动，构成全方位开放、高速度发展、大跨度推进的新格局，建成“不夜城”市级商业中心等10个高起点、各具特色的现代化经济发展区城。到2000年把闸北建设成为上海繁荣发达的地区，成为现代化国际大都市的陆上大门。
事实上，通过十几年建设，不夜城已经以完全崭新的面貌展现在人们面前，展示着国际大都市的风采，无论其内涵还是外延都有了重大的深化和拓展。我们闸北人民以高起点、高速度、高效益，大步地迎来了新世纪。