王翔弟弟住在静安区彭三小区四期内，一家三口挤在14.3平方米的一室户里。除了居住地方狭小，每天还得和隔壁3户人家轮流在公用厨房间烧饭、排队在公用浴室洗澡……而最头疼的要数上厕所了，“每天早上，10口人抢一个马桶，紧张程度可想而知。”
　　而这，就是静安——上海中心城区“二元结构”矛盾的真实写照：一方面高楼大厦林立，体现了“国际静安”的繁荣和时尚；另一方面厨卫公用、生活设施缺损老化现象的老旧小区仍旧存在，老百姓对居住急、难、愁问题的苦恼，对美好生活的期盼仍需解决。
　　对静安来说，改善住房民生是现阶段最大最突出的民生之一。过去三年，静安以“国际静安，圆梦福地”为发展目标，将民生改善与城市更新紧密结合，不断提高城区精细化管理水平，努力打造与现代化国际城区相匹配的生活环境和居住品质。
　　开创旧住房成套改造新模式
　　“哥，快带姆妈来我新家瞧瞧，大变样啦！”今年4月，王翔接到弟弟的来电。电话里，弟弟一扫之前一提到房子就心烦的状态，热情地邀请他和母亲去做客。
　　说是新家，其实地址没变，不过却让王翔着实吃了一惊。原来，之前弟弟家没有阳台采光也不好，不但得与邻居合用破旧狭小的厨卫，而且管道老化的卫生间经常粪便倒流满溢。而现在的房子，不但煤卫独用，有了晾晒衣服的阳台，还造了电梯和停车库。“托了政府的福，家还在老地方，只是眼睛一眨，旧房就变成新楼咯。”弟弟感叹道。
　　彭浦新村有静安区现存最大的不成套住宅区，其大部分公房建于上世纪五六十年代。这些老旧住房，没有阳台、煤卫不独立，还有房屋结构严重老化、上下水管道堵塞、下雨严重积水等“硬伤”。近年来，居民们要求改善居住条件的呼声逐年高涨，他们盼望政府征收，可零星的几幢楼，没有纳入旧改范围；他们期待改造，但这些老房子因为空间不足、房屋结构太差，根本无法通过加层或扩建实施成套改造。
　　旧改，是改善民生的办法。但改善民生，不只有旧改一条路。最终，静安决定让“旧房变新楼”，即通过“拆落地”的措施来改善民生。根据这项措施，居民先通过在外租房过渡等方式搬离老房，然后由政府将老房拆除在原地重建，待房屋竣工后居民再回搬。其优势在于帮助居民用较低的改造成本在原址住进新房，并从根本上解决困扰居民的煤卫合用、结构老化、严重积水等问题，加之重建实施的是整体规划，对小区居住环境的整体提升力度也大。
　　作为上海首个启动“拆落地”改造的住宅小区，彭浦新村彭三小区自改造立项以来，确定分为五期建设：一期为改扩建改造，其余四期为拆除重建改造，即“拆落地”。2018年3月，第四期项目完工，通过原地拆除重建的方式，打造了拥有独立厨卫、电梯、地下车库、小区绿化以及社区公共配套的高颜值、高标准新房。同时，通过创新推出的“摸号选房”方法，一举解决了拆落地成套改造最大难题——居民回搬选房安置工作，让423户居民在心悦诚服、心平气和的氛围下，顺利完成选层选房，成功开创上海旧住房成套改造的新模式。
　　彭三小区第四期被称为上海已完成的“拆落地”改造中条件最优、改善幅度最大的一个项目。看到四期居民欢天喜地地回搬新居，五期居民对实施“拆落地”成套改造的呼声非常强烈。今年8月28日，“彭三小区五期旧住房成套改造”项目首日集中签约率就高达96%，创全市之最。据悉，彭三小区五期旧住房改造项目是全市迄今为止最大的非成套改造项目，涉及居民878户。项目将拆除11幢非成套房屋，建筑面积27560平方米，新建7幢带电梯高层。改造后，每户将在原有面积的基础上新增两平方米左右，共用的厨卫将变成每户独用，新房将增加阳台、配备电梯和地下停车库。对新增面积，居民不用出一分钱；在居民暂时搬离期间，根据居住面积等情况，每月还可以获得过渡安置补贴费。房屋改造后，居民还可以按照公有房屋出售政策，将租赁公房变为售后产权房，进行房产交易。
　　“彭浦新村是上海有名的老工人新村，居住在这里的很多老人曾为新中国建设作出贡献。实现他们的安居梦，就是以实际行动贯彻落实党的十九大精神，实现老有所养、住有所居，满足人民对美好生活的需要。”从启动实施旧住房成套改造工作以来，彭浦新村目前已改造完成51幢公房，建筑面积6.5万平方米，受益居民1919户。在完成彭三小区五期老房改造后，辖区内最后一个需要改造的小区——彭一小区也即将实行“拆落地”改造，涉及2000多户居民。
　　探索城市更新中的历史建筑保护
　　今年1月8日，首批北站新城居民开始陆续搬迁，家住德康里的陈先生和妻子手里提着已打完包的生活用品，高兴地正准备上搬场车，就在上车前一刻，夫妻都忍不住回头望了一眼德康里，陈先生说：“家里祖祖辈辈都生活在这里，搬迁让我们的生活得到了很大改善，但希望这些老房子能够留在老地方，让后世子孙都能看到我们的根在这里。”
　　近年来，静安以全新理念推进旧区改造工作，承担起保护好改善居民居住环境和历史风貌的双重责任，进一步探索城市更新发展与保护历史建筑之间的平衡之道，尽全力把这些代表城市记忆的建筑更好地保留下来。
　　北站街道地处苏河湾“一河两岸”人文休闲创业集聚带核心区域，面积仅1.99平方公里，却是近代中国民族工业、民族金融业的发祥地，有近代沪上“清明上河图”之称。街道辖区拥有上海总商会、中国实业银行仓库、吴昌硕故居等30余处、近50万平方米清末民初时期建造的历史建筑，其中十余处被列入《上海市第三次全国文物普查不可移动文物名录》。
　　然而由于辖区老式旧里多，居民居住困难，北站街道还是目前静安旧区改造、城市更新重点区域。如何在拆除棚户简屋的同时，又不“误伤”历史建筑？静安给出的答案是：为所有历史保护建筑穿上“防护外衣”，让承载城市记忆的历史保护建筑在旧改地块安然屹立，真正得到保护。
　　北站街道旧改指挥部与12家拆房公司签订《历史建筑保护承诺书》，要求各公司承诺自己作业范围内的历史建筑一砖一瓦不缺不损，且不得擅自出租给他人居住，还要派人值守，否则将按国家相关法规予以处罚。街道还组建由居委会干部、综合治理社工、社区文物保护志愿者等组成的队伍，对辖区内的历史建筑进行密集安全巡查。对于梁氏民宅、延陵寄庐、福荫里等优秀历史保护建筑，聘请文物保护专业工作人员24小时入住值守。为防止外来人员随意进出一些居民已经搬迁的历史建筑，街道在文物保护专家指导下，派专业团队将这些建筑的门窗、雕刻花纹等处，用特殊材料和方法砌墙封存。
　　如今，静安区还委托同济大学建筑与城市规划学院，对北站街道辖区内历史风貌保护进行了研究与规划，并完成了《老北站地区风貌保护研究及城市设计》。这一研究与设计秉承成片保护和分级分类保护的原则，从保护历史风貌出发，构建了这片区域由历史建筑、历史街巷、地块肌理等历史风貌要素为主体的保护体系，今后将作为重要的参考建议，指导未来苏河湾地区开发的总导则。