10月24日下午3点—4点，区委副书记、区长周敏浩做客“中国上海”门户网站“在线访谈”栏目，与广大网友互动交流。访谈过程中，共有91位网友参与提问。周敏浩围绕“坚持‘留改拆’并举，切实改善市民居住条件”主题，向网友介绍了普陀老旧住房的现状、“留改拆”工作措施、当前的工作成效和亮点以及下一步的工作思考等。
问：周区长，您好，去年以来，本市旧区改造的思路发生了转变，从原来的“拆改留”转变成了“留改拆”，普陀区作为中心城区中面积较大，老旧住宅比较多的一个区，是如何按照市委、市政府的要求，推进“留改拆”工作呢？
答：1980年10月3日的《解放日报》头版上，发表了一篇名为《上海的十个第一和五个倒数第一说明了什么》的文章，引起了较大的反响，五个倒数第一中有一个就是上海的人均居住面积，建国后，上海一直是一个住房较为紧张的城市，上世纪80年代初，上海市区按人口平均计算，每人居住面积仅为4.3平方米（包括棚户、简屋、阁楼在内），4平方米以下的缺房户有90多万户，占全市户数50%左右，缺房户比重之大，为全国大城市之“最”。上个世纪90年代以来，上海先后开展了两轮大规模旧区改造（第一轮，从1992年到2000年，聚焦“365”危棚简屋改造，共改造各类旧住房约1200万平方米，第一轮的特点是大动迁、大拆建；第二轮，从2001年到2017年，聚焦成片二级旧里以下房屋改造，共改造二级旧里以下房屋约1500万平方米，第二轮的特点是以大动迁、大拆建为主，并探索建立了“二次征询”、司法强迁等一系列新机制）。通过两轮大规模的改造，加上持续完善房地产市场体系和住房保障体系，市民群众的居住条件得到了极大改善（本市城镇居民人均住房建筑面积从1991年的12平方米提高到2017年的36.7平方米）。
就普陀区来说，2001-2015这15年中，累计完成二级以下旧里改造233万平方米，动迁居民5万户，新开工住宅1512万平方米，竣工住宅1679万平方米，是普陀区历史上房地产开发建设最集中的一个时期，包括中远两湾城、万里城、绿地世纪城等一批全市有名的新建住宅小区，都是在这个时间段里开发建设的。
为进一步做好新阶段的旧区改造工作，去年，市政府出台了《关于坚持留改拆并举、深化城市有机更新、进一步改善市民群众居住条件的若干意见》（沪府发[2017]86号），主要变化是从原来的“拆改留”转变成了“留改拆”，虽然只是三个字排列顺序的差别，反映出的却是城市更新理念的根本性转变。主要是因为原本的“大拆大建”模式已不适应新形势下城市发展的要求，市委、市政府决定从深化城市有机更新，（“城市有机更新”是一种城市规划理论，按照城市内在的秩序和规律，顺应城市的肌理，采用适当的规模、合理的尺度，在可持续的基础上探求城市的更新发展），从切实传承城市的历史、文化、内涵，多渠道多途径地改善市民居住条件的角度，坚持留改拆并举、以保留保护为主，做好新阶段的旧区改造工作。
市委、市政府高度重视、花大力气推进这项工作，今年9月13日，李强书记到我区的曹杨街道南岭园，现场察看非成套公房改造项目推进情况，要求我们结合旧住房实际和居民群众所需，不断创新探索改造的方式路径。7月6日，应勇市长实地走访了本区曹杨五村成套改造情况，要求我们要瞄准最大限度改善市民群众居住条件这个根本目标，综合施策，加快改造。
普陀区是上海市中心城区二级旧里以下房屋和老旧住房比较集中的地区之一，区委、区政府认真贯彻落实市委、市政府各项工作要求，高度重视“留改拆”工作，切实做到“应留的必须留、该改的全力改、当拆的加快拆”。
“留”，就是必须保留保护好城市肌理、街坊肌理和历史建筑。普陀区是中心城区中苏州河流经岸线最长的区，流经14公里，两岸岸线长达21公里。苏州河普陀段是我国近代民族工业重要发祥地，中国最早的纺织、面粉、化工等民族工业在这里起步。普陀区现有各级文物保护单位（点）、上海市优秀历史建筑及历史风貌保护街坊40余处，涵盖了工业遗产、宗教建筑、文教建筑、民居宅邸、革命遗迹等多种类型，这些珍贵的文化遗产，如今已成为普陀区历史文脉的显著标志、城市发展的宝贵资源，我区目前仍在积极挖掘包括历史建筑在内的各类历史文脉，努力把前人留给我们的物质文化留下来、传承好。
“改”，就是推进各类旧住房修缮改造，重点实施成套改造、屋面及相关设施改造、厨卫改造等三类旧住房综合改造工程。“十三五”期间，我区将实施三类旧住房综合改造300万平方米。其他修缮改造还包括：老旧住房安全隐患处置、二次供水设施改造、住宅小区电能计量表前供电设施改造、居民区积水点改造、老旧小区雨污混接改造、老旧小区消防设施改造、环境整治等等，全方位改善群众居住条件。
“拆”，就是加快拆除没有保留保护价值的二级旧里以下房屋。当前，我区已基本完成成片二级旧里以下房屋旧区改造工作，除去一些正在扫尾的成片地块外，目前区里还剩余10块零星地块，面积约2.5万平方米，居民近千户，我们计划今明两年启动，至2020年完成。
问：普陀区的老旧住房比较多，能不能请周区长简要介绍下近年来普陀区在旧住房综合修缮和小区改造方面所做的主要工作，以及工作中形成的好的做法？
答：普陀区现有居住小区703个，其中，396个是老公房、售后公房和混合型小区，总面积是1586万平方米，建于上世纪50年代到80年代的房屋都有，如今，这些小区不管是房屋质量、配套设施还是环境面貌，随着时代的变化而落后了，与居民的安居宜居需求差距越来越大。
家和社区是居民的主要活动场所，对于老百姓来说是最大的民生。随着生活水平地不断提高，居民对居住环境改善的愿望也日益强烈。为了改善居民的居住条件，自2015年起，我区加大旧住房修缮改造力度，截至2017年底，累计完成55个小区、168.9万平方米的老旧小区三类旧住房综合改造工程。今年，我们计划再完成12个小区、60万平方米改造任务。
我们希望，一个好的社区就算是房子老了旧了，但是它的整洁度没有变，它的温馨舒适一直都在，这样的城市才是有温度的城市。我们希望通过整治和改造，让老旧小区“旧而整洁、旧而提质、旧而有序”。
在旧而整洁方面，这两年，我们大力开展无违建居村创建工作，全区10个街镇287个居村单元已全部通过无违建创建验收，完成创建任务量100%。同时，推进“拆、建、管、美”并举，真正做到拆有章法、建有规划、管有成效、美有温度，使小区更整洁、更美丽。
在旧而提质方面，通过各类旧住房修缮改造，很大程度上补齐了老旧小区房屋渗漏、积水、保温、照明、消防、安防监控等方面的功能短板，使小区居民的居住质量得到了全方位的改善和提升。特别是每年实施60万平方米的“三类”旧住房综合修缮改造项目，切实改变了原有小区基础设施落后，功能品质不足的短板。
在旧而有序方面，对小区的停车、监控、安全设施等方面也做了改造，小区停车更规范了，居民觉得更安全了。比如，1—9月，全区入民宅盗窃案件接报数同比下降29.4%。
我区老旧小区改造坚持“一社区一设计”的理念，更加突出对居民意愿的尊重，把政府工作和老百姓需求对接，通过用心打造，真正把工作做到老百姓心坎里。
比如，我区宜川街道有个小区，泰山二村，建成于1981年，25幢多层住宅，常住人口3032人，原来小区设施老旧，顶楼漏水严重，没有消防设施，周边环境脏乱差。今年，在实施改造前，征询居民意愿，架空线入地项目的同意率达到100%，其他项目同意率达到97%以上，统筹实施了包括拆违、屋面及相关设施改造、小区环境提升、综合管网、智能化设施设备等十余项的综合改造，环境焕然一新。
再比如，我区甘泉街道汪家井小区，建于上世纪80年代，共有居民530户，改造前，房屋结构老化，屋面和外墙渗漏严重，保温性能不佳，小区配套陈旧，绿化植被裸露，道路坑洼积水，停车位狭窄，生活垃圾清运设施不足，造成小区蚊蝇鼠患滋生，居民生活不便。实施综合修缮改造后，通过新技术、新材料、新设备、新工艺的综合运用，住宅抗渗漏和保温性能极大提高，楼道内也是窗明几净、整洁舒适。而小区环境通过问需于民、问计于民，并进行系统化的梳理打造，目前小区绿树成荫、道路通畅、停车位规整。同时，通过与绿容局，体育局等单位的对接，叠加实施了小区垃圾箱房、健身步道等设施更新改造，实现了“小区里一元能健身，一元能充电”。
旧住房综合修缮是好事，也是难事，是我区要长期坚持并持续做好的一项民生工程。明年，我们将在现有基础上，将结合城市更新，由点及面对老旧小区进行成片区、整街区城市更新和整体品质提升，将架空线入地、居民电梯加装、智慧社区、智能安防、物联网等融入修缮工作中，努力打造了一批“环境优美，配套齐全，乐享宜居，低碳环保，智慧节能”的高品质居民社区。计划将每年一批街道滚动实施。
我们将会用城市更新“绣花”的耐心，社区改造“执着”的真心，品质生活“十足”的用心，生活环境“忘我”的倾心，推动老旧小区“脱胎换骨，华丽蜕变”的决心，努力为全区百姓打造安居、宜居、乐居的美丽家园。
问：周区长，在“留”的方面，对既需要保留传承又有迫切改善需要的居民住宅怎么留？
答：目前，对具有保留价值的民居宅邸主要有两种改造模式，一种称之为“留房留人”，就是在保留原建筑风貌的前提下，通过修缮改造确保房屋结构安全，实现居民厨卫独用，改善居民居住条件。例如我区目前正在推进的“金城里”里弄房屋修缮改造，就是这种模式。
另一种称之为“人迁房留”，就是组织居民搬迁，之后在保留历史风貌的基础上对房屋进行修缮，使其发挥新的使用价值。例如我区正在实施征收的永安里，为中期石库门，我们计划待居民搬迁后，对留下来的房屋进行综合改造和利用。当然，普陀区也会在这两种模式的实践中，总结经验积极创新，探索新的模式来平衡居住改善民生和建筑风貌保护。
问：您刚才提到了成套改造工程，我们都知道，不成套房屋居民的生活条件是比较差的，居民要求成套改造的意愿也非常强烈。您能否谈谈我区成套改造工作是如何推进的？
答：经调查排摸，我区约有55.5万平方米不成套房屋。我们总体改造计划是：“三年启动、六年完成”。即在居民同意改造的前提下，2018-2020年全面启动，2021-2023年力争完成。在工作中主要坚持三个原则：一是分类实施原则。即按照先易后难的原则，综合考虑每个小区规划条件、居民意愿、房源配置等因素，因地制宜、有针对地实施“改扩建（内部分隔+抽户+加层）”改造或“拆除重建”改造，做到“一个小区一种政策，一幢房屋一个方案”，并同步推进“管线入地”、加装电梯、环境建设等工程。二是条块联动原则。按照“房管部门牵头、各街道镇为主、相关部门配合、西部集团实施”，整合各方力量加以推进。三是坚持非征收和非解困原则。成套改造并非是征收，是在原有基础上合用改独用，住房面积视原始条件适当放大。这些都会事先和老百姓交代清楚。
在具体工作部署上，我们成立了区、街镇、改造基地三级工作推进机构，制定了工作流程、各类资金管理办法、改造任务计划等一系列管理制度，同时，试点引入知名大牌设计院所等第三方专业机构进行方案设计及居民签约工作，使成套改造方案设计和居民工作趋向专业化。目前，第一批15个改造项目的方案正在进一步深化，很快将通过街道与居民见面。对于剩余的非成套房屋也正在积极制定改造计划，争取在明、后年全部启动，让每一户非成套房屋的居民都享有改造的机会。
但是，成套改造项目不同于征收，有其特殊性，部分居民由于对改造原则的误解或期望值过高，使得签约工作推进有些困难。（按照文件规定，成套改造的方案同意率要达到90%以上才能推进，但在实际操作过程中，一般掌握在100%）因此，我们一方面将不断优化设计方案，实行设计师负责制，做到“一户一方案”，要求设计师挨家挨户上门走访测量，常驻项目前线，随时听取街道、居委、居民代表的意见，以求方案达到最优，居民受益最大化；另一方面，我们也将加强宣传引导，明确成套改造“非征收非解困”原则，转变居民思想认识，引导居民合理调节期望值。在这里，也希望得到居民们对改造工作的大力支持和配合。
相信在政府的努力和居民的支持下，我们的成套改造工程可以顺利进行，早日改善非成套房屋中居民的生活品质。
问：那普陀区在建的旧住房成套改造项目中，有哪些典型的案例？
答：普陀区不成套房屋主要有两类：新式里弄住宅、新工房。新式里弄住宅是在旧式石库门住宅的基础上改良发展而来，较好地保留了当时历史文化风貌，如我区金城里。新工房兴起于上世纪70年代的上海，是为了解决当时上海住房紧张而建的公寓式的住宅，住户较多，无独立厨卫设施，如我区武宁路74弄。金城里小区和武宁路74弄2-10号小区是目前比较典型的两个案例。
其中，金城里为新式里弄，建于上世纪30年代，是当时“金城银行”的职工宿舍，有砖木结构三层楼房10幢，二层楼房1幢。整个宿舍楼群坐北朝南，呈“丰”字形布局，总占地约8000平方米，建筑面积约1.5万平方米。经过几十年的使用，房屋结构日渐老损、破旧，加上数十年间陆续住进了260户居民，也使得“如厕难、洗浴难、烧饭难”问题凸显，严重影响了居民的居住生活和幸福感。
为了提高居民居住质量，满足人民群众对美好生活的向往，金城里项目于2018年初正式启动，其中182-186号因条件成熟，已于8月底进场施工。在项目推进过程中，我们做到“四个坚持”。
一是坚持外立面外观不变，即在保留原建筑风貌的前提下，运用微更新、渐进式的保护方法，改善居民住房条件和居住环境。
二是坚持百姓需求导向，即改造方式和设计方案均以百姓需求为导向，一切从居民切身利益出发，做到“一户一方案”，力求方案最优，居民得益最大。
三是坚持运用新兴技术，即在严格遵循文保建筑和历史风貌街坊保护规范的前提下，大胆运用新工艺、新材料、新设备，在修旧如旧的基础上，尝试实施弱电综合管廊、无线安防监控、变频供水等技术。
四是坚持统筹兼顾，既兼顾房屋使用功能的改善，又兼顾小区综合环境的提升，还兼顾小区与周边环境的和谐。
武宁路74弄2-10号（双号）属于新工房，建造于1958年，建筑面积7706平方米，居民143户。这幢房屋没有独用煤卫设施、内部设施老旧，在武宁路快速化改造、轨道交通14号线等重大市政工程施工过程中，还面临房屋结构不稳、受到噪音干扰等问题。为了一揽子解决这些难题，经过多方努力，最终对老房子实施了成套改造、加装电梯、结构加固、底楼防潮等综合改造。
具体实施中，区房管部门针对小区实际情况，将武宁路74弄2-10号（双号）整幢楼的外墙向外扩建，然后进行室内分隔、调整布局等，使房屋由合用变为成套独用。同时，采取抽户方式，把影响改造的住户“抽”出来，重新安置到底楼原来挪作它用的房屋中。为了保证居住安全，减小轨道交通对其造成的潜在影响，还对楼房结构进行加固，并通过技术手段严控房屋沉降，提高基础的承载性能。此外，考虑到老年住户较多，方案中还增加了加装电梯项目，为这1幢5个门牌的房子都装上电梯。底楼居民的顾虑也得到解决：底层室内地坪将抬高0.85米，确保雨水不会倒灌；底层卧室将采用架空地坪并设置避潮层，减少潮气侵袭；此外，还将在靠武宁路侧设置天井及围墙，确保采光通风的前提下，降低道路噪音对居住的影响。
总之，我们坚持“居民居住面积不减少，层高不降低，房间开间不缩小”这三不原则，采取“以平层成套为基础，一户一方案，整体再平衡”的方式，努力让方案贴合居民需求，让居民尽可能多得益。
问：普陀区对于接下来的成套改造工作有什么样的计划和方案？
答：2018年是普陀区成套改造“三年启动、六年完成”的开局之年，区政府将加大力度持续推进这项工作，使生活在55.5万平方米非成套房屋的居民条件得到改善。下一步，普陀区将主要以“3+2+15”为目标推进，具体包括以下几个方面：
一是加快三个已启动项目的改造进度。目前普陀区已有3个成套改造项目处于项目施工阶段，分别为武宁路74弄2-10号（双）地块、金城里地块以及宜川二村地块。其中武宁路74弄、金城里地块项目施工单位已于2018年8月进场，正在根据施工计划进行施工；宜川二村地块项目即将完工。
二是两个新启动项目将力争尽快开工。目前普陀区有2个成套改造项目已完成前期准备手续，争取尽快启动。其中，曹杨五村南岭园小区内非成套房屋共计22幢，涉及总户数1193户，其中12幢已完成成套改造。现存的10幢非成套房屋中，有4幢房屋共236户目前处于施工图评审阶段，力争2018年底前进场施工；剩余6幢非成套房屋的改造工作也在积极推进中，目前已完成居民意愿征询和立项工作，正在进一步优化方案。梅川路43弄41-42号为小区内现存的唯一一幢非成套房屋，涉及居民40户，目前已进行施工招投标相关工作，街道成套办及项目工作小组正积极推进，力争尽快进场施工，完成最后“拔点”。
三是15个片区将开始启动居民意愿征询工作。目前区相关7个街道的15个片区的改造方案正在进一步深化，很快将通过街道与居民见面。对于剩余的非成套房屋也正在积极制定改造计划，后续会陆续推进。我们将把各街道成套改造列入全区重点工作，按季度分街道进行考核评比，并加强督查督办，构建“条块联动、齐抓共管”的工作格局，争取在未来两年（2019—2020年）内全部启动，让每一户非成套房屋的居民都享有改造的机会。
问：随着上海老龄化程度的日趋加重，通过百姓自筹资金给老公房加装电梯已成为社会的热点话题，能否介绍一下普陀区目前在这方面的具体情况，以及现在有何新的突破？
答：应该说，普陀区在老公房加装电梯工作在全市是走在前列的。我区既有全市第一个由居民自筹资金，完成既有多层增设电梯的怒江路255弄7号项目；又有全市第一个按照《关于本市既有多层住宅增设电梯建设管理相关建设审批的通知》（沪建房修联[2016]833号）文，简化流程进行操作的宜川二村184号项目。这两个项目对全区乃至全市面上既有多层增设电梯项目的推进，提供了可复制、可推广的先进案例。
截止目前，我区已累计完工15个门牌幢增设电梯项目完工，受益居民195户；开工8个门牌幢增设电梯项目，受益户数131户；18个门牌幢正在办理增设电梯项目相关手续。全区合计共41个门牌幢增设电梯项目完工、开工或在推进中，累计受益居民614户。
具体实施中，我区坚持业主意愿为主，多方共同努力，政府政策指导的原则。在此基础上，我区各相关职能部门、街道镇主动跨前，积极联动，总结已完成项目的经验，对多层增设电梯项目提出了一些新思路，采用了一些新做法。一是实施屋面及相关设施改造项目时，增加加装电梯意愿征询，尽可能同步推进，避免日后单个门牌加装电梯时，再由单个门牌业主大费周折重复征询全小区意见。二是我们发现，虽然现在加装电梯各个环节已进行了流程精简，但对于未办理过相关建设程序的业主来说，还是存在一定困难，为此，在发挥业主主观能动性的同时，我们成立了曹杨街道加梯办、西部集团徐虎工作室等，对业主提供咨询等服务。依托这些对既有多层增设电梯政策相对熟悉的机构，能够在前期流程的办理过程中，做好必要的引导，能够提高项目推进效率，少走弯路，做到更好地服务群众。
问：周区长，前面我们谈到，为改善老百姓居住质量，我们对老旧住房改的改、修的修、拆的拆，这些都是硬件上的，那么在小区软件和管理上，普陀区有哪些新的举措？
答：小区硬件改善的同时，软件也同样重要。只有管理和服务水平也提升了，硬件改善的惠民效应才能更好发挥。
普陀区在小区物业管理方面，近两年来，形成一些特色做法：
一是“物业顾问进小区”。即在区层面成立了一支由专业单位组成的“物业顾问单位名录”，包括区房屋维修应急中心、建设银行普陀支行、上海银行普陀支行、市特种设备监督检验技术研究院、区消防支队、会计师事务所、工程造价咨询单位、律师事务所、注册在我区的龙头物业服务企业、物业管理公开招投标代理机构等等。同时，由这些单位委派专业学者、教授、技术人员、行政工作人员等组成“物业顾问单位专家库”，采用公益服务与政府购买服务相结合的方式，为物业企业和小区业主提供政策咨询服务，对业委会、物业公司工作人员进行定期培训，并协助解决小区管理中的热点难点问题，深受欢迎。在普陀房管微信公众号上，开辟了“物业顾问微讲堂”专栏，每周由“物业顾问”以问答、案例讲解等方式，在专栏上介绍一些老百姓关心的物业管理方面的法规政策，从而以微信公众号的形式，图文并茂、形象生动地普及、宣讲物业行业法规政策及相关专业知识，提升公众对物业领域专业知识的知晓度，激发自治共治活力。
二是调整“公房和售后房考核达标奖励”。结合房管办体制调整的背景，为进一步调动基层对物业行业的监管力度，2017年下半年，对资金发放方式予以优化调整，将80%的奖励资金调整至街镇，由街镇自主对辖区内公房和售后房小区的实际管理情况予以考核评定，划拨资金。
三是建立“物业服务行业信用信息预警机制”。对物业企业规范化服务情况以“绿、黄、橙、红”四色标注，进行分类监管。