大家看到这个标题，其实就已经明白老棕衣想说的十之七八了。是的，现在土拍政策，只要你有钱就可以参与拍卖，价高者得。另外有的商业用地是和住宅用地混在一起拍卖的，也是价高者得。这就出现了一心看中这块地的住宅价值的开发商，不得已被动接受这块地上面的商业用地。
老棕衣认为，凡是被动接受的，都不是真爱。
这种例子举不胜举，随随便便就能找到类似的例子，开发商绝大多数精力，都会放在住宅开发和销售上面，对于搭配的商业地块的开发，要么拖延，要么不认真对待随便搞搞，还有千方百计在商业地块里增加公寓类的规划面积，尽可能变现。
开发商真心自持商业体的，很少。因为自持长期运营的，不是开发商的定义，那叫运营商。
大家可以去南京河西cbd看看，这么大规模的商业群，还是没有形成一定的集中式商业氛围。虽然有区域总体规划方面的问题，但是单体规划设计还是马虎的。
我们先来看看一个商业体的规划设计或者阶段性设计之前都要做哪些工作，需要经过怎样的步骤。
一、功能定位
这个是需要通过大量的城市及区域的商业调研，得到这块地所要兴建的商业体，在整个城市以及区域内的一个定位。到底是城市商业中心功能，还是区域商业中心功能，还是社区商业功能。
比如说德基广场，就是承担城市商业中心里的高端消费功能，并且这个功能可以辐射到周边城市。那么新城市广场或景枫kinmo，就是区域商业中心功能，它们可以辐射到周边几公里范围内的商业需求，而社区商业功能，就举不胜举了，很多住宅小区的旁边都有，承担社区商业需求，这些商业体量一般不算大，还有大量的门面房作为配套。
这个主要为商业体的概念设计和初步方案设计做准备。
二、业态定位
这个需要按照商业性质和分类，来规划商业体内的大致区块划分。比如说，什么级别的商超，什么样的电影院，多少体量的餐饮，多少体量的零售，多少体量的母婴儿童等等。这个需要大量的基础调研，而且很细。具体一种业态如何可以吸引客户，如何脱颖而出。
另外各种业态之间需要有效地串联起来，要研究并设置合理的动线，将商业利益尽可能最大化。
这个主要是为商业体的方案设计和初步设计做准备。
三、品牌定位
业态定位以后，按道理就可以进行深化的设计了，比如初步设计扩初设计等，但是如果能够在深入设计之前再进行前期的品牌定位的话，那就更好了。
举个例子，比如我们的商业体里面需要有一个大型商超，像大润发沃尔玛之类，那么其实这些大型品牌商超都有自己的专业设计对接人员，可以陪同开发商一起去对接设计院，一直细化到最后的施工图。还有电影院和大型游乐设施就是溜冰场之类，也是如此。
所以，对于部分业态的品牌定位可以在设计深化之前进行充分考虑。
而上述三个阶段的定位，都需要我们的商业策划团队和招商团队的提前介入，如果有需要销售的商铺，还需要营销策划团队的提前介入。由这两个商业团队通力配合，再由开发商的相关部门联合设计单位一起进行定位和设计工作。
但是很遗憾，很多开发商拿到商业地块或者搭配到商业地块以后，往往是由对应的设计院来进行相关的定位和设计工作。而设计院只是一个创作机构，主要工作是设计，对于功能定位业态定位品牌定位和招商运营工作，没有太多实战经验。
这样我们就能看到一种景象，就是都开工建设了，甚至已经完工了，才开始聘请商策公司和招商公司，或者招聘相关人员。这样的话，木已成舟，可供辗转腾挪的空间，就不大了。
我们可以看到很多商业体的招商运营，并不是非常顺利，有的开业以后不就就闭门打烊或者重新改造。不说别的，连中华第一商圈的新街口，都不乏这种案例。
这样就给我们提出了一个新的课题，就是我们的商业土地在拍卖出让环节，能否使用带设计和商业运营方案招标呢？
比如说，我们不要设定较低的土地价格，然后让开发商或者发展商带着成熟的设计方案和运营方案来进行招投标，并且规定这些商业体只能自持经营。
这样做有几个理由：
1、可以有效降低商业体的土地成本，减少开发商长期自持的资金压力。
2、带方案招标，可以让我们综合评判未来商业体的大致经营方向和前景，心中有数。
3、可以让专业的人干专业的事情，让开发商重视商业策划和招商工作，提前介入布局。
4、城中商业地块越来越稀少，价值越来越大，这样做可以更好地进行土地资源利用。
这几年是房地产调控时期，大开大阖的粗犷开发时代已经过去，更多的是精准开发，定向开发，升级改造，在这种情况下，商业土地的再利用和现有商业体的再改造，变得可能。衷心希望我们的商业土地的拍卖方式能有所调整，更加专业细致和精准。