▲上半年东莞二手房交易萎缩。
一家中介门店悄然关门。
东莞二手房交易实行“三价合一”已有数月，由于二手房购房成本增加，再加上房贷“利率高、额度少、审核严、放款慢”，一部分购房者转向一手住宅市场，一部分陷入观望，二手房交易大幅萎缩。合富置业近日最新发布的数据显示，上半年东莞二手房成交量比去年同期下跌三成。
受市场相对低迷影响，记者走访中发现部分中介门店已经悄然关门。业内人士认为，在新的市场环境下，对中介公司来说，发展公司租赁和一手代理业务显得格外重要。此外，困难时期也更能促进行业从业人员往诚信、专业的方向去发展，并做出调整，通过对成本的控制、资源的共享，开拓更多业务。
现象
“三价合一”实施，二手房购房成本增加
自2016年下半年以来，尤其是去年“4·10”政策后，针对性强的各类调控政策、补充细则不断出台。在东莞楼市调控愈发精准化的趋势下，针对二手楼市交易的“三价合一”（“银行评估价=实际成交价=网签备案价”）在今年2月提出也就不足为奇。“三价归一”后，二手房购房门槛提高不少。
购房者李先生原本看中西平片区景湖时代城一套原价98万元、业主叫价234万元的二手房，但在“三价合一”政策出台后放弃了购买计划。目前东莞二手房交易（非满五唯一）个人所得税按“总价-原价-转让过程中缴纳的税金-合理费用）*20%”征收，李先生告诉记者，按以前的操作手法，购房者为了少纳税，会和业主协商调低备案价。比如原本应缴纳的个人所得税约为（234-98）*20%=27.2万元，备案价写成162万元的话，个税约为（162-98）*20%=12.8万元，可少交10多万元税费。
此外，为了多向银行贷款，也可以与卖方协商把成交价定为260万元，即使银行最终评估价为240万元，按此价格70%放款也有168万元，这样他的首付压力就能减轻一些。但是现在“三价归一”，购房者要在税费和贷款之间做权衡，要么多首付少纳税，要么少首付多纳税，实际上购房成本是增加了。
“购房者要想税款和之前持平，至少要给到七成首付。”景湖湾畔附近一家中介的置业顾问告诉记者。
三价合一，就是二手房交易中的所有价格都统一（成交价、评估价以及网签价），并且按照这个价格来计税以及申请贷款。即“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。
在此之前，二手房成交多数是用“阴阳合同”：即买卖双方经过约定签定了三份合同，一份合同房子的价格按实际成交填写；一份按照最低指导价填写，用来避税；一份往最高价格填写，用来向银行多贷款，少付首付。而“三价合一”就是遏制这种行为，打击报低成交价的避税行为。
据东莞中原按揭部统计，目前，东莞区域内兴业银行、东莞银行、平安银行、广州银行、渤海银行、邮政银行、华夏银行、浦发银行、中信银行、工商银行、中国银行、光大银行、农业银行、建设银行、东莞农商行、长安村镇银行，均已实行“三价合一”。
房贷收紧，一次性付款买家跃至38%
从去年开始，东莞多家银行收紧二手房贷、房贷利率大幅上浮，对二手房市场交易也造成了一定影响。记者从东莞中原地产按揭部了解到，今年6月，建行和中行对二手房首套贷款利率上浮30%，二套上浮40%。对比今年1月，东莞商业银行首套及二套利率全线上涨，其中首套利率基本在5.88%（即上浮20%）及以上， 二套利率处于6.13%~6.86%左右（即上浮25%~40%）。
“利率高、额度少、审核严、放款慢”成为东莞房贷市场新常态。截至今年6月底，有11家银行停止贷款，有10家银行有额度，但额度紧张且审核严及放款慢，有15家银行实行“三价合一”政策。
合富房地产经济研究院院长龙斌告诉记者，为降低支付成本，更多的买家更趋向于选择一次性付款。据合富大数据显示，2018年上半年一次性付款比例一改以往的态势，占比从之前的20%以下，一跃到38%，升幅十分明显。相应的，选择按揭付款的买家，比例则出现明显下滑，由82%下滑到62%。
东莞中原地产策略研究中心有关负责人表示，二手税费大幅增加及首付提高，二手购房成本上升，引发二手客加快流向一手楼市场，预计下半年这种趋势会更加明显，此外，“满五唯一”（免收增值税及个人所得税）房源将成为二手热点。
购房者进入观望阶段，部分中介关门
“的确有一部分客户流入一手市场，不过由于一手房市场也实行限购，因此，更多的购房者是进入观望阶段，暂时搁置购房计划。”金信联行市场部有关负责人告诉记者。
记者走访还了解到，由于市场萎缩，部分中介门店悄悄关了门。在南城景湖湾畔附近，几家中介门店已经换了一波，还有一家开了一年多的中介门店目前大门紧锁。金信联行市场部有关负责人认为，一些中小型中介不具备在这种相对低迷环境下生存的资金、管理方式和运营新渠道，关闭门店实际上是最明智的选择。据不完全统计，东莞房产中介行业目前约有1/5门店关门。
东莞房地产中介协会秘书长郑浩辉也坦承，随着二手房交易的萎缩，市场的确出现了中介关门潮的苗头。
数据
成交：上半年二手房成交量同比下跌三成
合富置业数据显示，今年上半年，在整体政策持续收紧的环境下，东莞二手市场的成交量持续下滑。据合富研究院监控东莞市房产管理局公众信息网的二手房网签数据，今年上半年，东莞全市二手房网签量共有17366套，较去年下半年下滑30%，较去年上半年同期则下滑了34%，处于近几年来的较低水平。
“政策的日趋严厉，以及房贷的收紧，使得东莞二手交易明显降温，”合富置业有关负责人介绍，除1月份之外，今年其余各个月份的二手成交量，都明显低于去年同期的水平，甚至只有去年同期的一半。
从片区来看，六大片区二手成交量都有明显下滑。其中成交最多的是城区片区，上半年合共成交5659套，占了全市二手成交的3成以上。城区片区拥有较成熟的教育、交通、行政等配套，也成为很多购房者的热门选择片区，差不多是成交量最低的水乡新城片区的10倍。东南临深片区的成交同样突破5000套大关，共成交5066套，略低于城区。
不过，从跌幅来看，这两个热门片区的二手成交，同比跌幅都超过了30%，相较而言，水乡新城片区以及松山湖片区，二手成交的同比跌幅则相对较少。
乐有家研究中心有关负责人也告诉记者，今年上半年东莞二手商品房成交为近两年半最低，主要是因为东莞从今年年初开始实行“三价合一”政策，购房成本大幅增加，成交量相应减少。
价格：均价15481元/㎡ 环比上涨7.1%
在二手房价方面，乐有家研究中心数据显示，与一手住宅相似，东莞二手房成交均价保持逐步上涨态势，今年上半年成交均价15481元/平方米，环比上涨7.1%，均价上涨速度逐步放缓。
从片区来看，东南临深片区二手房价格是六大片区中最高的，为18863元/平方米，城区片区因为石碣镇、高埗镇低价小区网签带动，虽然成交量最高，但成交均价相对较低，为16742元/平方米。
“随着东莞一手住宅价格的逐步上涨，东莞二手房价格也随之水涨船高，不过近几年因为限购限贷限售等政策的控制，东莞一手住宅与二手房价格差逐步缩小，其中2016年下半年两者价差最高为3229元/平方米，今年上半年最低为1512元/平方米。”乐有家研究中心有关负责人说。
数据显示，今年上半年东莞二手房套均总价142万元，比2017年下半年上涨10.81%，然而相比一手住宅193万元的套均总价，二手房还是有一定的差距。不过东莞二手房与新房套均总价的差距在逐步缩小，其中2016年下半年两者套均价差最高为66万元，今年上半年两者价差最低为51万元，二者价差差不多是东莞一套二手房的首付。
该负责人告诉记者，据监控内部的二手房报价数据发现，目前二手房报价还是上涨的，主要是因为大家比较看好后市，再加上粤港澳大湾区规划也是一大利好。
影响分析
促动从业人员往诚信专业方向发展
金信联行有关负责人告诉记者，目前的政策下，除了“满五唯一”房源交易受影响较小，其他的二手房交易成本都有所增加。记者了解到，目前深圳二手房交易的个人所得税是按总价的1%来征收，而东莞是按差额的20%，由于近两年东莞房价上涨，一套100平方米的房子总价与原价之间的差额往往在100万元以上，因此差额的20%也达到了20万元。东莞市房地产中介协会内部目前也在讨论向税务部门提出意见，申请改变二手房个人所得税的收取方式，1%~3%都在考虑的范围之内。
“据我所知，税务部门内部已在研究这个事情了。”东莞市房地产中介协会秘书长郑浩辉告诉记者，“政策对二手房交易市场的影响还是很大的，三价合一后，很多刚需买家更倾向于购买一手房。”
不过，郑浩辉认为，目前市场环境对中介来说并不算是一个难关。“其实之前中介行业的运营手法都是靠人海战术、信息不对称等方式，这不是我们中介行业应有的发展方式，或者说行业的价值。所以，这个时候更能促进行业经营者、从业人员往诚信、专业的方向去发展，并做出调整。实际上这对他们是有帮助的，可以通过对成本的控制、资源的共享，开拓更多业务。”
发展公司租赁和一手代理业务格外重要
金信联行市场部有关负责人告诉记者，“三价合一”实际上也是对房地产交易市场的法律规范和健康的引导，公司将根据政策导向调整业务。目前二手市场低迷，发展公司租赁和一手代理业务显得格外重要。
同时，要做好公司内部文化管理。“市场低迷、公司发展受限的时候，最是考验公司文化的时候。昨日刚好是金信联行15周年庆，我们一直坚持‘厚德载物，敬天爱人’的司训，即使在公司的危难时期，也坚持‘诚信、专业、服务’的经营理念，把员工利益放在重要位置。适当增加公司文化活动会更利于宣传公司文化和提高员工凝聚力，组织员工进行培训学习，提高他们的工作能力。”该负责人说。
他还建议，应利用市场相对冷淡期的时间和精力，内省和优化公司各项制度，优化制度和优化人力配比可在一定程度上降低成本、提高效率。
“满五唯一”房源将更受关注
对购房者而言，应该如何选择适合的二手房呢？乐有家研究中心有关负责人建议，可以多关注下“满五唯一”的房源，这种现在在东莞属于稀缺资源，而且税费比较优惠。此外，可根据个人需求挑选房源，如果是自住，可以挑选配套成熟的小区，如果是投资，则可以选择未来有地铁、政府规划等利好的楼盘。
此外，随着房价的逐步上涨，目前东莞的二手房套均价格达到142万元。该负责人建议，想要买相对便宜的房子，目光可以看向水乡新城和东部产业园片区，乐有家研究中心统计了六大片区二手房总价在100万元内房源占比，其中水乡新城和东部产业园片区均有40%以上的房源。
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上半年二手房　租赁“量价均涨”
二手房交易成交量萎缩，但租赁情况却稳步提升。乐有家研究中心最新发布数据显示，今年上半年其内部租房成交量达历年同期最高，租金也缓慢上涨。其中，60平方米以下的小户型最受租客欢迎。
租金价格上涨相对较缓
乐有家研究中心数据显示，东莞租房成交量逐步上涨，今年上半年达最高，上半年乐有家内部租房成交量几乎为2016年上半年的5倍。“主要是因为东莞竞争力提升了，来东莞就业人员有增加。且部分深圳客外溢，比如黄江、长安和凤岗等都有深圳客户租房身影，未来随着深莞交通一体化，这个比例会进一步提升”，乐有家有关负责人告诉记者，东莞房价提升，也倒逼了一些客户选择租房，另外东莞近几年也推出了部分装修很好的商业公寓，深受年轻白领欢迎。
根据乐有家内部成交数据显示，3月份东莞租房成交量最高，这也与实际情况相符，2月是传统新年，年后的3月份很多务工者及高校应届毕业生外出找工作，也催涨了租房的成交量。
租房的均价也逐步在上涨，2018年上半年东莞租房均价为26.98元/平方米，与2016年上半年相比仅上涨了8%，相较于新房和二手房均价的上涨幅度，可谓是“缓慢”了。
60m2以下户型成交占比最高
乐有家统计了上半年东莞热租的楼盘，其中大岭山镇的光大山湖城位居第一。大岭山镇距离长安镇和松山湖镇相对较近，租房价格也比长安及松山湖要便宜，故承接了这两个镇区客户的外溢需求，热租榜中大岭山镇有两个楼盘入围。寮步镇和桥头镇则接纳了城区和凤岗镇的客户外溢需求。
与二手房相反的是，东莞租房客户更喜欢小户型的房子，60平方米以下的小户型房源租客占比最高达32.25%，不过与60~90平方米的刚需户型成交占比相差不大。使用率更高的3房也很受欢迎，租客多是拖家带口。
乐有家研究中心数据显示，东莞租房占比最高的为2000~3000元区间房源，这也与东莞整体租金均价相对应。
来源：信息时报