一个占地仅0.16平方公里的老旧居民区内，有6家物业公司“分片包干”，却仍有一栋居民楼始终处于无物业状态，相邻的11个居民楼道也因物业公司尝试调价不成功后退出管理，陷入长达6年的无物业状态。蒋泾居民区里的物业管理“真空”，一度让岳阳街道束手无策。
城市精细化管理中的“痛点”，也是居民们心头的“堵点”，“听题”后更要“破题”。由区委大调研办公室牵头，联合区房管局、岳阳街道、商发公司、置业公司等单位，以蒋泾居民区为样本，“解剖麻雀式”开展大调研，破解零星小区物业管理问题。
蒋泾居委会
位于岳阳街道的西南部，管辖范围以蒋泾河为界，分为东西两块区域，面积约0.16平方公里。现有户籍人口1800余人、常住人口3200余人，是一个包含拆迁安置房、公租房、直管公房、系统分房以及私房的混合型居住小区。除了安置小区“庐秀新苑”以外，其余均为无围墙开放式小区。
复杂的房屋属性带来了多元的物业管理主体
6家物业公司中，有的管一个车棚，有的管两个楼道，加之物业收费基数偏低、服务面积偏小、管理成本高，物业公司亏损现象突出。而一旦物业想要提价，又会遭到居民反对，小桥浜11弄的11个楼道，物业就因尝试调价不成功后退出。
“物业服务水平不高”“物业管不好小区”则成了不少居民的共同感受，还有居民反映“零星小区没有围墙感觉不安全，物业没有保安，还没有保洁”，由此一来，居民拒付物业费，部分物业管理区块的物业费收缴率不足50%。
久而久之，蒋泾居民区的物业管理陷入了“服务较差-缴费不足-服务更差-缴费更少”的死循环。
物业管理的混乱也引发了一系列的社区管理问题：居民私拉电动自行车充电线、乱晾晒、洗衣机污水排入雨水管等“顽疾”难以根治。大多数零星小区没有围墙或是处于半封闭状态，出入口多而杂，小区又地处松江老城闹市区，且至今未安装高清监控摄像头，治安隐患凸显。
面对这些存在的问题，各相关部门，随即跨前一步、合力推动，充分发挥大调研发现、解决问题的优势，寻找破题的路径。
针对“庐秀新苑”存在的小区消防安全隐患、不文明现象等问题，调研组提出了这些办法。
庐秀新苑
问题一：
小区“飞线”情况较为突出存在安全隐患
对策与建议：
采取“疏堵结合，双管齐下”的方法治理“飞线充电”，一是尝试商业运作模式委托第三方安装公共充电桩 二是加强宣传，劝导居民将车停在指定区域，安全充电。三是加强巡查和整治力度。
问题二：
部分家庭洗衣机放在阳台，出现雨污水管混接现象
对策与建议：
由岳阳街道排摸，置业公司根据排摸牵头整改
问题三：
阳台设计不科学、偏小，乱晾晒情况比较普遍
对策与建议：
统一安装晾衣架
问题四：
地下停车库设计不科学，居民停车进出不方便，使用率不高
对策及建议：
进行地面停车位划线，固定专人停车位
形成改造地下车库地面方案
对水泥地面进行整改，减少扬尘，方便日常清扫和保洁
在地下车库通道的转弯处增加警示标志
针对老旧零星小区调研组也提出了这些措施，帮助解决物业管理、居民安全等问题。
老旧零星住宅小区
分步归并物业公司
以蒋泾河为界，先西后东分步实施，将现有区域内的6个物业公司，逐步归并为蒋泾河以西地块1家，蒋泾河以东地块1家物业管理的管理模式。
成立业委会
推进东、西区小区成立成立业委会。
党建引领小区管理 加强宣传引导
摸清底数。通过组织座谈会、发放调查问卷等形式，基本摸清大部分居民对物业价格调整的接受度和心理价格，作为归并后物业费收取标准的重要参考。
细化宣传。根据 “一楼一组”的工作原则，入户宣传物业归并、物业费调整的工作方案，取得多数居民的理解和配合。
做实预案。居民区党支部应主动跨前，做好预案。
建立联席会议制度
以听证会、协调会、评议会为基础，充分发挥区域性议事会的功效。定期召开联席会议、直面居民沟通解决问题。利用和发挥好区域性议事会制度，有效增强政府与物业、物业与居民、物业与物业的沟通和联系，及时解决小区急、难、愁问题。
强化监督考核
加强区、街道二级政府对物业服务企业行业监督，规范服务标准，提升从业人员素质，促进服务品质的提高。
依法加强政策支持
在实施物业归并前，先厘清所涉及零星住宅的维修基金，由街道、房管、物业对接后制定维修基金移交方案，为物业公司的顺利归并接盘奠定基础。
如今，在蒋泾居民区，无物业管理的居民楼有了接管单位，物业归并在有条不紊地推进中，“飞线”充电、毁绿晾晒、雨污混接、车库扬尘等“顽疾”也在一一破解。未来，松江与此类似的4871.72万平方米老旧零星小区也将逐步通过物业归并等，实现更精细化的管理。