解决难点问题的关键就是要坚持从群众中来，到群众中去的根本方法。到一线去找问题，到基层去找办法，只有找准了问题根源、把准了群众的需求，才能对症下药，精准施策，真正地把群众的民生实事办好、办实。
——区房管局局长李鹏
2018年是大调研年，市委书记李强同志强调要大兴调研之风，要坚持需求导向、问题导向、效果导向，深入基层、深入群众、深入企业，扎扎实实做好民生工作，让人民群众有更多获得感、幸福感。我局大调研工作也在补短板、惠民生的主基调下不断开展。
虹口是老城区，区域面积小、人口密度高、土地资源稀缺，住宅小区构成复杂，综合管理难度较大，居民要求提升物业管理水平、提高小区综合治理质量的呼声一直是触动着我们的“痛点”，也是我们工作的“短板”。为了更
好的解决城区管理的短板，为群众民生办点实事，大调研启动后，我们发动局机关的干部去一线走访群众体察民情，去了解街道房管办、物业公司、业委会这些物业管理主体的顾虑和难处。我也来到了邮电新村、景瑞物业、北外滩房管办这些一线单位了解情况，并组织局职能科室到现场解剖麻雀。
从大调研走访居民的情况看，不论是商品房小区，还是售后公房小区，小区物业服务管理是社区居民普遍关心、反映集中的问题。而当前我区的住宅小区物业管理主要面临三大困境，为此我们结合本轮住宅小区三年行动计划，对症下药，落实措施，为群众办好事、办实事。
一、加强行业管理，破解“鱼龙混杂”问题。
目前全区共有注册物业服务企业212家，实际在虹口开展服务管理的企业（含注册地非虹口区）176家。企业数量多，但规模小，市场竞争力不强，缺少龙头企业、品牌企业。9家虹房集团下属物业公司管理了317个小区约624万平方米；其余167家社会物业公司共管理490个小区约1582万平方米，每家企业平均房管面积不到10万平方米。尤其是个别小微物业，仅托管一两家小区，长期处于艰难经营，服务质量低下，群众意见较大。为此，我局制订《关于进一步推动建立物业服务企业优胜劣汰机制的指导意见》，对在物业服务达标奖励考核、第三方满意度测评中表现不佳或者存在安全事故、严重违法等情况的物业服务企业，由街道召集居委会、业委会、物业服务企业召开联席会议，要求其限期整改；对在期限内仍无法解决问题的物业服务企业，予以劝退或通过合法程序使其退出。同时，依托街道物业联盟、行业龙头企业资源，鼓励业委会在重新选聘物业服务企业时优先选取企业信誉好、管理业绩好的优质企业，并通过“大小区带管小小区”“归并物业管理区域”等方式逐步解决小微住宅小区物业服务瓶颈问题。
二、完善价格协商机制，解决物业企业后顾之忧。
近年来小区物业收费始终是物业管理的难点问题，一方面物业服务企业希望适当提高物业服务费，以应对人力成本提升、税费变动、服务升级等。另一方面，业委会对提高物业服务费大多持谨慎态度，双方长期处于“不提高费用”和“不升级服务”的两难境地。我区商品房小区高层建筑物业费集中在每月1.2元/㎡-2.5元/㎡，多层建筑多为每月0.6元/㎡-1.2元/㎡，老旧小区普遍收费偏低。311个商品房住宅小区中，仅有66个住宅小区的物业费有过一次调价，且调价幅度普遍不超过15%，无法根本缓解物业企业成本上升的压力。为此，今年我局牵头制订了《关于进一步完善虹口区住宅物业服务收费市场价格机制的指导意见》，明确业主大会和物业公司协商确定物业服务收费标准的总体方向，并将街道房管办、物管中心、第三方中介机构等专业力量引入服务成本和收费标准的测算评估过程中，确保协商过程公开、透明，调价标准客观、合规，促成业委会和物业公司达成协议。
三、建立“以奖代补”的激励机制，破解政策滞后难题。
现行物业达标补贴政策是2012年出台的，主要是为了弥补售后公房小区物业收费过低，物业企业难以为继的困境。经2015年统一调价后，目前售后公房小区高层建筑物业费约每月1.2元/㎡，多层建筑为每月0.8元/㎡，物业服务企业普遍亏损情况得到缓解。而达标补贴政策的覆盖范围、测评机制一直未做调整，致使一些不在政策范围内的商品房物业费反而低于得到政策补贴的售后房物业费，客观上挫伤了一部分物业服务企业的积极性。同时，政策出台时以补为主的设计思路偏重弥补企业亏损，对提升企业服务质量效果有限，存在“干多干少一个样”“干好干坏差不多”的“大锅饭”问题。为此，今年我们修订《虹口区住宅小区物业服务达标奖励实施意见》，从满意度测评和实地核查两方面对物业服务质量进行全面测评，奖金发放与考核等次直接挂钩，同时将政策受益范围向早期商品房、已实行一体化管理的直管公房拓展，并向一线工作人员倾斜，引导物业企业不断提高管理服务水平。
这些问题只是近年来我区推进住宅小区综合治理过程中的冰山一角。在社会转型期，提升小区物业管理水平是一个社会性难题，通过大调研，我们深深地感到，要解决这些难点问题的关键还是要坚持从群众中来，到群众中去的根本方法，到一线去找问题，到基层去找办法，只有找准了问题根源、把准了群众的需求，才能对症下药，精准施策，真正地把群众的民生实事办好、办实。