自2016年1月15日《上海市城市管理行政执法条例实施办法》（上海市人民政府令第37号）正式施行以来，涉及损坏房屋承重结构，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备，擅自改变物业使用性质，以及物业服务企业对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门等违法行为的行政执法权从房屋管理部门移交至城管执法部门。从法律层面来说，小区管理相关法律法规更加完善严谨，物业的小区管理主体责任以及对应的处罚依据更加明确，小区管理现状的优劣与物业公司管理水平愈加密不可分。

执法权的移交对于方松中队来说，既是一个巨大的挑战，也是兑现“执法为民”承诺的重要机遇。目前，方松街道辖区内共有67个小区，且多为建成多年的成熟小区。在房地产交易热久涨不退且社会群众维权意识日益增强的当下，中队队员疲于应付处理各类涉及小区的举报投诉，有时会出现顾此失彼的局面，甚至导致举报处置不力。怎样才能改善这种被动局面？笔者认为可以从以下几方面着手：

造成目前小区乱象的根本原因是物业管理缺位和居民法律意识淡薄。在举报处理过程中，经常听到当事人说的一句话就是“别人都这样做的，所以我这样做”。这句话一方面反映了居民的从众心理，另一方面也反映出物业不作为所造成的恶果。有些小区已经深受其害：大规模的、成建制的出现违章搭建、损坏房屋承重结构、占用物业共用部分等情况，这不但容易引起邻里矛盾，执法介入的话还可能会引起群体性事件。面对既成事实，中队只能唯实唯干，克难奋进，走在还“历史欠账”的路上。

所以，要提高小区管理水平，就必须提高物业和居民的法治意识。要对辖区内的物业公司和居民加强法治宣传，结合城管进社区工作，以宣讲、座谈等多种形式开展普法教育。中队也可根据小区实际情况，针对性开展专业辅导。另外，建议街道与各物业公司签订小区管理责任书，加强其责任感。

小区管理永远不能只靠城管一个部门，单打独斗是行不通的。小区管理涉及到的各方应该各司其职，做到“六责协同”，“六责”即：小区物业公司主体责任、物业公司经理第一责任人、业委会自治责任、街道房管所考核责任、居委会督导责任、城管中队处罚责任。当各方不再只扫门前雪，而是并肩作战的时候，小区管理自然就会呈现新面貌。

此外，城管部门也可与物业公司联合探索小区管理新模式。由于现在成熟小区问题比较多，积重难返，所以可以考虑从新开盘小区入手。比如说，在开发商交付房屋时，城管部门随附一张告业主书。或是在业主开始装修施工后，每周与物业沟通情况等等。通过执法提前介入，从而及时发现问题，解决问题，避免出现“破窗效应”，旧态复萌，确保新小区有序管理。

作为执法部门，执法必严、违法必究是必然要求。面对居民的乱作为和物业公司的不作为，中队必须铁腕治法，毫不手软。同时，有必要的话，还可以通过媒体舆论进行典型报道，对做的好的进行正面宣传，对做的不好的进行负面曝光。这样既维护法律尊严，也提升了城管自身形象，更能对辖区内所有物业公司和小区居民起到警示作用。

由于对物业公司的处罚主要针对其知情不报或是巡查监管不力，因此在取证上存在一定困难。考虑到中队目前尚未对物业公司做出过行政处罚，建议局法制科牵头组织各中队及法制员骨干共同探讨，研究解决此类执法难点。

另外，建议街道住宅小区综合治理联席会议牵头成立由各职能部门组成的住宅小区联合执法小组。居委会负责统计小区存在问题汇总，并打包上报联合执法小组，各职能部门按工作职责分工牵头实施，联合执法小组按程序完毕统筹推进。