寸土寸金的板块遇到了租赁住宅的大时代，偶尔推出一幅纯商品房用地，注定要引起更大的关注。
地块位于徐汇南站与田林板块的交界处，距离12号线虹漕路站直线仅130米，周边即刚成交不久的6幅租赁住宅用地。
区域高度成熟，居住氛围浓厚，无论是轨交，地面交通及铁路枢纽都十分完善。
①地块未来可能的户型会是怎样的？
占地：19624㎡
容积率：2.5
限高：60米（局部80米）
计容建面：49060㎡
总价：22.58亿
楼板价：46025元/㎡
除此之外，地块还要求未来整个小区的户数需≥415套。结合本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%,（高层住宅建筑面积不大于100㎡）的要求，
可以预估未来小区的产品将是：
占比80%的18-20f的小高层，面积段90-100㎡首改三房户型；占比20%的120-140㎡左右的改善型三房或四房户型。
少量的套数，区域改善客户即可完全消化掉。
②项目还有哪些强制建筑要求？
除了根据设计条件可以推算出未来小区的大致户型情况比例之外，合同中还要求：
1.配建1500㎡净菜超市，受让人须按出让年限整体持有。后续功能业态的有效实现，由区商务委进行监管
2.全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100％以上（隆天说：改善型属性的地块自然需要以精装修来提升溢价，但目前还需要看具体的价格审批情况）
3.自持建筑面积不低于 15 %（计 7359.04 ㎡以上）的住宅物业用于租赁
4.需配建2085.06 ㎡保障房
5.配建社会租赁住宅120套（套均61㎡）
扣除保障房及租赁用房面积后，可售部分楼板价近57000元/㎡。这也是当前上海住宅用地的一大痛点，即开发商在出售完全部住宅后大概率依然会是亏损状态，只能等待后期自持的租赁住宅部分的租金来持续收回亏损的资金直至持续盈利。
③可能潜在的开发商会是哪家？
“通过资格审核的有效申请人数为三人及以上的，本地块采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为“投标人”，有效投标文件若达3-10份的，则排名顺序前2位投标人为入围竞标人；若达11份及以上的，则排名顺序前3位投标人为入围竞标人，本地块直接采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”。
从22.58亿地价 4.5亿保证金近27亿监管资金压力的情况看，唯有现金流足够充裕的房企才有可能在优质地块中胜出。
从房企排行上由上往下数，前10名的概率极大，你感觉会是谁？
④上海改善板块的价格格局？
12月10日新静安纯住宅地块楼板价46609元/㎡（主力项目房价精装约86000元/㎡）
12月27日本次徐汇纯住宅地块楼板价46025元/㎡（区域住宅项目稀缺）
同样有保障房 部分租赁用地指标要求，老闸北也就是如今的新静安在价值上已经跟徐汇趋同。
市场入冬阶段，上海在最后一个月的土地供应明显偏向了优质改善型地块为主，在利润上也明显比郊区的纯住宅用地有了较大的改善空间。期待12月份优质地块的出让。
新静安与徐汇南站板块一个价，你怎么看？
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