打造市级商圈，助力中部崛起
——大宁国际商业广场建设
李海波，1962年9月生。2001年1月至2005年9 月任原闸北区商业委员会主任，区旅游局局长，区粮食局局长。2005年9月至2009年3月任原闸北统战部副部长，区工商业联合会党组书记，常务副主席。2009年9月任原闸北区体育局党委书记、局长。2015年11月两区合并后任中共静安区体育局党委书记。
口述：李海波
采访：王莺杨青青
整理：王莺杨青青
时间：2018年3月14日
2001年—2005年，我任原闸北区商业委员会主任，全程参与了“大宁国际商业广场”项目的决策启动、规划设计和建设推进全过程。
2001年正值上海市政府新一轮机构改革完成，区商委的工作职能，从过去直接管理区属商业集团转向负责全区商业规划布局和发展建设。由关注企业向聚焦行业转变，由关注单体向聚焦群体转变，由关注区属商业向聚焦区域“大商业”转变。
当时闸北区的商业基础非常薄弱，为摆脱区商业落后局面，改变当时闸北“下只角”、“赤膊区”的印象。以新客站的站前商业为依托，开展了一轮新的“新客站—不夜城”商圈建设，成为当时上海“十五”商业发展纲要中的市级商圈。在打造不夜城商圈的过程中，我们也感觉到不夜城商圈因其站前商业的特性，对整个闸北商业的带动和辐射有限，从今天的视角来看，带动不够理想。2002年，随着我们走访企业、居民区开展调研的不断深入，在原闸北中部规划建设一个新的商业中心的想法逐步浮出水面。大宁国际商业广场项目所在地及周边，正处于原闸北中部地区，交通、人流、周围设施等均有优势，适合开发地区级商业中心，填补原闸北中北部的现代化商业空白，形成内环线外新的商业聚集区。大宁国际商业广场将作为引擎，促进中部的崛起，继而影响和带动闸北全区的发展。
目标有了，但由于项目地块早已有规划并已进入实施。如何争取最大的支持，抓住抓牢这个关键，可以说我们真的是克服了重重困难，解决了一系列难以想象的问题。回想当时，如果没有区领导的正确决策和兄弟部门的大力支持，可能就没有今天的大宁国际商业广场。此外，对开发商的选择也尤其重要。优质的、好的开发商和运营商能带来好的商业。当时国内外的七八家知名公司，包括威京集团、家乐福集团、上实集团等都参与了竞争。通过方案甄选，最终我们排除在当时非常流行的大型封闭式商场模式，采用香港福乐思特集团设计的开放式、步行街形式的商业中心模式。2006年大宁国际广场落成，它的成功运营，满足了闸北区中北部乃至周边虹口区居民对现代商业的消费需求，一亮相就成为上海北部休闲娱乐消费的新亮点。可以说，在上海，乃至在全国，大宁国际商业广场都是一个相当成功的商业典范。
争分夺秒“虎口”夺“食”
2002年初，我们对全区的商业布局着手开展整体规划研究，在地毯式排摸全区地块过程中，发现共和新路与大宁路交界处一块被围着的空地很适合形成一个区域商业中心。因为这里有南北高架，又处于闸北中部，离虹口、普陀都很近，交通位置很好，人流量也多，就是缺少现代化的商业综合体。然而，等我们深入考察这个想法能否付诸实现时，却发现这块占地约93亩的地是商住建设用地（规划为70%住宅，30%商业）。已由上海城建，爱普香料，彭浦镇三家共同开发。而且审批手续已全部办完，打桩机等设备也都就位。困难摆在眼前，是另谋他处还是不放弃，我们觉得地块的商业价值和未来的影响力远高于住宅及配套商业的开发，绝不能轻言放弃，必须要争分夺秒。2002年4月的一天，当时刚上任不久的丁薛祥区长调研考察区标准化菜市场建设和菜场的供应情况。调研结束后，我们主动向丁区长汇报该地块的情况，并积极争取领导去现场看一看这幅地块（本来丁区长并没有这个行程安排，但我们还是预先做好充分准备以便汇报）。在现场，我向丁区长汇报了对于该地块的分析研究。我说“如果这块地只是用来开发房地产，那就是‘大材小用’，太可惜了。希望领导可以再斟酌一下这块地的用途”。丁区长听完我的汇报后，明确指示（原话）“这个问题可以好好研究一下，请你们商委牵头来研究并拿出方案，各个部门给予支持”。虽然领导没说一定要把这块地用作商业用地，但正是有了领导的这句指示，房地产施工才得以暂停，我们才争取到后面再进一步的机会，开展后续一系列的工作。
第一步，科学论证、分析调研。当时对于该地块是全部拿来做商业，还是拿出一定比例做商业配套，存在两种意见。我们觉得经过国际专业机构的论证和科学分析得出的结果才能成为有力的支撑。必须要拿出有说服力的可行性报告。为此，我们委托了ac尼尔森、世邦魏理仕两大世界著名咨询公司分别进行了市场调查和必要性报告，并抓紧时间同步开展功能定位策划。我们要求这两家全球咨询公司必须进行详细的市场调查，用量化标准来判断最后是否有必要全部开发为商业中心。通过专业机构的分析研究，认为全部开发商业是地块价值的最大体现，也能极大地提升闸北的整体商业。报告出来后，我们就有足够底气和依据说服大家。第二步，市场接受度进行测试。我们通过各种渠道释放该地块的消息，排摸商业开发企业对这个地块的开发兴趣程度。很多上海、国际大公司、大企业都表示非常感兴趣，这样我们就更有底气。经过充分准备后，我们先向区委、区政府主要领导报告地块商业分析成果和市场反应，得到区领导的高度重视。时任区委书记姚海同要求召开中部商业文化中心专题会议，区四套班子领导参加。与会领导们一致决定这里一定要发展商业中心。现在想想，当初那个地方都已经开始钻探、施工了，我们就是在“虎口夺食”，一块肉在人家嘴巴里，我们硬是拿了下来。如果当时没有坚持下来，没有区领导的果断决策，就没有今天大宁国际商业广场。
三方博弈，“群雄”逐“鹿”
在区委、区政府确定全面开发该地块商业功能后，为抓紧推进，区政府成立了专门领导小组和指挥部，我有幸被任命为中部商业文化中心项目指挥部总指挥。首当其冲要解决93亩土地的收购、土地所有权变更，这是一个非常迫切而棘手的问题。前面我也提到过，当时有三家公司和单位联合持有这块用地，一个是爱普香料，民营企业；一个是上海城建集团，市属的建筑企业；它占地最多；一个是彭浦镇，它占地最少。当时，他们已经成立联合开发房产公司，都不情愿把土地让出来，宁愿对簿公堂。所以，我们花了差不多一年时间，费了很大周折，下了很大功夫。姚书记、丁区长均多次亲自找这些单位领导做工作。我们和爱普公司达成资金补偿；但城建集团不要钱，一定要同等面积和区域开发房地产。经过多轮协商，区政府下定决心置换了一幅相似的用地给城建作为补偿，也就是现在的“悠和家园’’而且在其他手续上也建立绿色通道。由于商委是政府职能部门，土地不能直接到商委。经区政府同意，商委又成立一个公司办理土地转让。手里有了土地，才能正式启动对外招商和谈判。
再者，我们知道好的开发商才能带来好的作品。关于地块规划和设计，以及让哪个公司来负责开发，也需要我们慎重决策。当时，我们的目标很明确，就是要建设一个体现现代商业、提振闸北商业整体形象的商业中心，能成为上海市商业的新亮点。在确定该地块要进行商业开发后，百联集团、上实集团、华润集团、长峰集团（龙之梦开发商）、台湾威京集团，法国家乐福、香港福乐斯特集团等均表示了强烈的投资意向，并分别做了项目的设计方案。每个方案都各具特色竞争非常激烈。2002年11月23日，召开了设计方案评审会，区四套班子领导及相关部门出席，每个投资意向人均汇报了各自的方案及项目运营前景。
方案汇报后，我们对威京集团、长峰集团、家乐福集团等进行了考察。但最终选择了福乐思特集团，这个决策是经过慎重考虑的。福乐思特集团的投资运行为香港的崇邦集团，当时在商业开发企业圈子内名气并不是很响，相较于上实、百联、华润、长峰、家乐福等商业地产集团来说，这家公司体量并不大。选择他们主要基于两点考虑：一是项目设计方案大胆创新，别具一格。他们提出的“life hub@daning”的概念和街区型的空间布局让我们眼前一亮。这种参考上海老城厢风格，采用“town”布局建设的开放式社区商业中心，完全不同于当时上海主流的“大盒子”shoppingmall的设计，一下子从所有提交的设计方案中脱颖而出。当时没有过这样的shoppingmall的设计，国内也没有先例。我们也考察了国外的“town”。通过慢行步道将不同的建筑串连起来，布局是开放的，功能又是聚拢的，确实跟我们之前见到的“大盒子”的shopping mall不一样。福乐思特的方案符合我们想做成一个与众不同的商业中心的构想，相信这种独特的设计会非常具有吸引力。二是集团本身的商业背景和运营愿景。集团本身的投资方曾参与“新天地”项目的开发，对于如何开发和运营一个现代化的商业综合体有一定的成功经验。我们需要考虑的是该公司的开发信心和经营实力。为此，丁区长率队专程赴香港集团公司进行考察。我们与集团的董事长及股东们进行了充分的沟通和详细的会谈，从而确信他们的团队对这个项目会最用心、最珍惜。所以，尽管当时福乐斯特集团在大陆尚未有很大的项目，但我们还是最终选择了他们。
大宁国际商业中心从开始运营后，就成为当年上海商业的全新亮点，更成为原闸北商业一举转变形象，奋起而上的开端。项目先后获得全国社区商业示范社区、2017年静安200强等无数荣誉，更是作为社区商业全新的模式，接待了众多上海及外省市领导的参观考察。福乐思特集团通过大宁国际商业广场的打造，打响了自己在上海商圈的知名度，随后开发了如金桥国际商业广场、思南公馆、嘉亭荟城市生活广场等众多项目。得益于大宁国际商业广场的提振，原闸北中部地区进入了知名企业的开发视野，大宁久光、宝华国际等众多开发商纷至沓来，新静安体育中心也落成运营，整个地区都被带动起来，在2014年被评为新一轮的上海市级商圈，2017年商圈增幅位列中心城区市级商圈之首。
凝心聚力，共创大宁
作为原闸北中部崛起的重大项目，大宁国际商业中心从一开始就备受瞩目。区政府希望通过这个项目来“补短板”：一是补商业能级和布局的短板，闸北原先的现代商业基础比较薄弱，中部地区也是商业的空白点；二是补商务配套的短板，当时除新客站有长城假日酒店外，就没有什么现代化、高星级的国际品牌酒店，因此我们希望大宁国际商业广场能配套一家高星级酒店，提升商务服务的能级。关于这一点，福乐思特并不想增加这个功能，由于区指挥部的坚持，开发商也就同意设置酒店功能。事后，该酒店运营情况十分良好，实现双赢。
大宁国际商业广场由美国rtkl事务所设计，占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米，是一个集商业、办公、酒店等为一体的综合商业地产项目。大宁国际以其“多、大、新、齐”的商业形态为消费者带来“life hub”(直译为“生活中心”)的消费理念。“多”即品牌多：两百多个国内外知名品牌入驻大宁国际商业广场，其中多个为首次登陆上海的品牌，如c&a。“大”，即规模大：25万平米的建筑面积，高低错落的15幢建筑，11个大小广场和庭院，约2公里步行街道和1300个机动车位，使其犹如一艘商业航空母舰。“新”，即风格新：在建筑外观上，以现代的建筑风格，重塑传统商区的尺度空间，外高内低、富有层次的建筑，穿插着雕塑、喷泉、绿植等，为消费者带来了一个似曾相识的新境界。“齐”，即功能齐。酒店、办公、零售、餐饮、文化、娱乐、教育、现代服务业八大功能有机分布于项目中。大宁国际商业广场是上海首个开放式商业街区，是首个提出打造现代城市生活多元环节“生活中心”的项目。项目运营后，立即成为上海商业的热点和亮点，各兄弟区、外省市等均来考察参观，也成为整个闸北经济、形象提升的引擎和发动机。十多年过去了，大宁国际商业广场依然很时髦，运营也一直很稳定。所以说创新很重要，很多东西靠拷贝就不一定成功。
大宁国际商业广场从2002年立项，到2004年10月开工建设，再到2006年10月22日落成，回顾走过来的每一步，都凝聚着大家的心血，真正是心往一处想，劲往一处使。项目推进效率高。第一，离不开区领导的大力支持。当时，区政府成立了闸北区中部商业文化中心开发建设推进工作领导小组和指挥部。全面负责中部商业文化中心开发建设工作。全区13个委、办、局参加领导小组，分管副区长任组长。区商委负责领导小组办公室和指挥部工作。推进过程中碰到的重大难点问题，姚海同书记、丁薛祥区长都亲自挂帅出面协调，决策推进。分管经济和城建的副区长也时时刻刻紧盯项目推进，周周例会，一件事一件事的抓时间节点、抓落实到位。其次，离不开全区职能部门的通力协作。当时，区府办、区计委、区商委、区建管委、区国资委、区规划局、区房管局、区市容局、区文化局、区旅游局、区体育局、大宁路街道、彭浦镇、区大宁绿地开发建设有限公司等作为小组成员，在推进项目开发中都发挥了积极的作用，给予了极大的支持。值得一提的是，为了确保规划执行不走样，运营不跑偏，区政府通过设立“宇轩”公司持项目公司部分股份，间接参与了项目决策和前期建设的各个环节。再次，也离不开开发商的精雕细琢。福乐思特深入开展市场调研，对周边的居住人群、办公人群等都做了细致的分析，对项目零售餐饮娱乐的配比、定位根据市调结果都一一进行了详细的策划。又如，针对露天广场雨天有碍消费者的困扰，在设计中增加了挑檐结构，不仅美观，还可以在雨天为消费者提供短暂的避雨场所。此外，大宁国际商业广场的开发建设，也锻炼了当时商委一批年轻干部，使他们得到了快速成长，班子成员和全委同志也进一步树立了想干事、能干事、干成事的良好作风和工作氛围。
如今的大宁国际商业广场在瞬息万变的时代潮流中不断地改变和提升，它已不仅仅是一个购物中心，中国上海国际艺术节、上海旅游节花车巡游狂欢会、韩国文化节、西班牙文化节等各类丰富多彩的活动在这里举行，使大宁国际商业广场更像是一个“生活枢纽”、一个“生活中心”，正如它的英文名“life hub @daning”一样，我相信，大宁国际商业广场会越来越好，静安大宁市级商圈的发展也会越来越好。