四线城市的商铺，开发商卖170万，目前租金最多7万，可以入手吗？
初中学校对面，108平，地段是不是很好，主要是想自营，前景如何？
买商铺的时候，一般情况下，一方面是要分析一下地段，这个谁都知道，是不是闹市区，人流量是不是很大，未来会怎么样，都懂的分析一下，但是还有两件事一定要清楚，一个是要算一笔账，多会回本，另一个就是准备经营什么，这两个条件都很直接明了，一看就能明白，对吧？
当然，选商铺的时候，还有很多说法，大门头，选两边，小户型，进深等等，还有就是几层商铺，都有关系，但是今天这些选商铺的事，就不多说了，专门说一说算账的事，还有经营的事，因为你想自营，对吧，那就重点的说一把！
一是要定要算一笔账，那就是回报率，算回报率的时候，还要算上资金成本，才可以算得清楚；
例如，170万，年租金7万块，简单一算需要24年，才能回收成本，24年，是多少个月，应该是300个月了，相当于租售比1:300超过这个数值就属于，不良投资资产数值了，1:200到1:300之间是可以投资的，1:200以下是超级值得投资的，1:300以上就属于不适合投资的范畴了，这是标准；
这个底商，如果按照投资回报比来计算，一般般，如果你还要按揭贷款，那就资金成本太高了，回报时间过长，属于不适合投资的范畴；
即使贷款80万，首付90万，分10年还清，也需要20万的利息，有增了租售比的回报时间，会在27年左右，租售比1:340了，就属于不值得投资范畴了；
你要贷款，年租金低于8万，就属于不良资产了，不贷款还好了，可以买；
如果你要是自营，那我也简单的聊一下，仅供参考，哈！
二是经营状况决定商铺的价值，商铺的价值，在于商铺产生的经营价值，例如万达，如果经欢迎不善，那么万达广场就一文不值了，买到的商铺也打了水漂；
经营水品，经营品类，都决定着商铺的潜在价值，什么意思呢？
在20世纪初，很多商业街火爆的时候，商铺租金都是连年增长的态势，很多经营商场的商业公司，赚的盆满钵满，再后来经历了洗礼，特别是互联玩网的到来，经营每况愈下，商铺也变得开始慢慢的租金萎缩，后来商场，就开始更换经营思路，搞影院，玩体验项目来带动；
唯一好点的就是社区商铺，受到的影响是最小的，为什么社区商铺受到的影响最小呢？
很简单，社区商铺服务的群体，服务的品类，更加贴合实际的体验，例如你买个酱油，是不是不能从网上直接订单，速度达不到那么快，于是社区商铺还在很好的活着，而且社区商铺，还在不断的增加更多的服务品类，包括快递代收，社区银行，社区服务等等，都是在体验，服务上更加的具有粘合性；
你挨着学校，经营什么品类，这个很重要，经营者的思维也很重要，如果经营得好，那岂不是很有意思？
但是自己经营，为什么不租赁，非要买下来，你以为要买下来就是自己的，经营会更好，还是租金太麻烦，总之觉得你要自营，还不如租赁更划算；
为什么呢？
170万放在一个房子上，经营一年赚20万，能不能达到还是两说的，如果租下来才7万的租金，170万去理财，每年按照5%的收益率也能达到8万块钱，你这又是何必这么玩的惊心动魄的呢？
阿永哥点评：
一是商铺的未来都在10年以后，为什么这么说，经营一个商铺，少说需要3三年打基础，把品类，把信誉打好基础，才能进行下面的经营，等你赚钱了需要6年以上吧，6年以后才开始赚钱了，不算不知道，一算发现，还挺伤脑经的；
二是计算一下回报比例，比啥都强，收益率低于5%的时候，就不如理财来得快了？