地盘说
随着限购、限贷政策升级，购房客购买住宅成本上升，名额受限，公寓受到了刚需族的青睐，将眼光从住宅市场跳脱到没有购房名额限制的公寓市场。
市场上的公寓产品如雨后春笋般爆发，日后的去化会面临挑战，至于郑州的公寓产品值不值得投资，我们从不同的角度来进行分析。
■撰文 | 王毅敏 ? 著名地产人
我一般不会劝人染指公寓产品，尤其是在郑州这样的城市。但公寓市场的持续活跃，让一些盲目投资房地产的似乎看到了限购之下的投资机会？
事实果真如此吗？
1
公寓开盘遇冷
去化差强人意
▽
1、公寓开盘数据
我们来看一下上周末两个公寓项目开盘情况：
表中看到，这两个公寓的开盘数据的去化情况是不容乐观的，相比端午节期间住宅开盘依旧火爆的局面，这样的去化确实让开发商心里不爽。
是什么原因造成的去化不理想呢？
2、理性投资开始在投资者心目中建立起来。
在郑州商住公寓虽然属于不限购产品，但根据目前郑州的相关政策是“认房又认贷”的。
所以作为投资者是十分珍惜自己手里的贷款指标的，不能因为要购买一套公寓而使在购买住宅时失去资格，或者是提高首付的比例，这样是很不划算的。
另外加上公寓产品的诸多方面存在的弊端日益显现，再加上上海、北京等城市执行的政策让公寓投资者望而却步。
在当下不论是公寓还是写字楼不再像过去那样，贴上一个不限购的标签就能够卖的很好。
理性投资在一部分投资者那里已经逐步建立起来了。
2
郑州公寓市场产品构成
1、现有投入使用的公寓现状。
目前，在郑州市场中已交付的公寓产品现状基本上是不太理想的，多方面的原因造成，让人觉得舒适感缺失，有些公寓甚至沦落到连城中村都不如的地步。这在长租公寓商那里都是有案底的。
2、产品自身缺陷不可避免。
这是公寓自身的特性决定的。大部分公寓不能安装燃气，要做饭的话只能用电，而电做饭一是慢，二是味道也不好，所以一般有家室的人很少愿意租住在公寓里。
另外，公寓都是采用通廊的几十户设计，这样能够多出面积。造成产品通风采光（很多北户）都不好，由于每层户数过多，所以私密性也得不到保障。
3、交易成本高企，上涨收益被政府抽走。
公寓作为长久投资还好，一旦交易的话，公寓所要缴纳的税费实在是多到可怕的地步，即便是价格翻番能够落到自己手里的也没有多少，所以，交易成本太高也是弊病。
4、缺乏统一管理，使得物业自身升值空间有限。
大部分公寓存在甚至连大学里宿舍楼都不如的管理现状。很多开发商把公寓卖了之后就很少管了，交给物业之后，除了公寓比住宅物业管理费高之外，其管理比普通住宅的管理要差很多。
一般情况下，一栋公寓里面可能有居住也有办公，而居住的人群又过于庞杂，在这样的情况下，很多都是物业除打扫卫生之外，很少去管进出的都是什么人。
在大学路与航海路附近有栋公寓，有朋友曾因租金便宜，距离单位近而租住，结果遇到各种奇葩情况。除了夜里噪音不胜其烦之外，经常遇到莫名其妙地敲门，在住了两个月后，押一付三的租金和押金也没要全的情况下还是选择了搬离。
上图是贵阳一个叫花果园的公寓楼，这栋楼在当地被称为“贵阳第一炮楼”。
3
公寓是个坑
投资者和开发商该何去何从
1、一线城市打击商住是否会在未来蔓延到郑州。
无论是上海还是北京，打击“商改住”的决心已经十分的明确，同时天津早在三月份也出台政策，表示今后不再审批新的商住公寓产品。
尽管上海的诸多投资者及公寓运营商多次到政府及人民广场静坐示威，但是上海的初衷依然没有改变，在上个月上海开出了单笔单个项目最高达近9000万的罚单。
这样的政策未来是否会落到郑州头上？虽然有待历史去检验，但让不少的投资者开始担心这样的事情发生。所以，近段时间公寓去化远不如原来理想，也算是对市场的一种正常反应吧。
即便，郑州不会出台类似北京、上海那样的政策，其实在郑州市场公寓的前景如果按照过往的套路而言，前景依然不算太妙。
2、未来巨量供应远远超出你的想象。
未来郑州公寓巨量的市场供应，在一定程度上是和过去的拆迁措施有着很大的关系。
郑州在这些年拆迁了600多个城中村，按照每个城中村100万㎡的体量（陈寨与庙李合起来超过了700万㎡），按照每个城中村需要有20%的商业体量来算的话，数量非常可观。
在商业中一般有四种业态：
1）大盒子状的购物中心。
几乎所有的城中村开发商首先要避免的问题就是建大盒子，因为市场需要不了这么多，只能自持不能变现，而又没有运营能力。
2）写字楼。
这也是一个超饱和的市场。即便是在不增加新项目的情况下，郑州市从2010年到现在已经批准预售尚没有完成备案的写字楼数量，按照过去五年的平均去化计算依然需要五年才能售完。
从近五年整体上写字楼的价格不但没有上涨反而在下跌就可以得到印证，另外一个印证的参数是写字楼的租金也在下跌。所以，如何避免建写字楼也是开发者所要考虑的。
3）情景式商业步行街。
这个和运营能力有关，很多商业街甚至是住宅的底墒满租情况都在下降，更何况是商业街呢，农科路的万达项目一直是一个痛。
4）公寓。
这些年公寓销售及出租情况基本还好，所以大家都一窝蜂地去搞公寓。
海亮地产在进入郑州的第一个项目居然是20多万平方米的全公寓项目，说明公司对公寓项目很看好，也很有信心。从最近的销售情况来看，卖的还很好。这个项目离地铁近，更大的优势应该在交付后才会慢慢凸显出来。
因为限购没有了跑量的空间，所以大家都把目光盯在公寓上。
这造成一个项目平均起来起码有10万平方米的公寓。如果按照单套50平方米计算的话，就会有2000套公寓出来，这样600多个城中村就会建130万套左右的公寓，即便是每套公寓至住一位“空巢青年”，这些公寓也需要130万左右的人去住。但有那么多买不起房子需要租住公寓的吗？
其实还不光是公寓，更大的体量在后面呢。
3、未来同公寓竞争是600多个城中村回迁房。
资料显示，“一指没”拆迁把135万左右的城中村居民的“老屋”给拆没了。
这些居民按照每户3.5人计算，就是35.57万个家庭，每个家庭按照5套回迁房计算（有的家庭都七八套），这样就有192.86万套回迁房，按照每户留两套自用，剩余3套用于销售或者出租，这部分就是115.72万套。
基于现在的政策，城中村回迁房很难流通，也很少有人愿意购买，所以大部分都要用于出租，这样就会有115.72万套可以用于出租，按照每套房子平均住2.5人计算，这样就能够住289.2万人。
加上前文中130万人居住的公寓，这样大概就可以住420万人左右，这还不算是那些购买了单元房用于出租的。即便我们去掉120万人，还有300万人居住。可问题是，未来十年郑州需要这么多人租房吗？
而这还不算政府必须按照国家要求建立大量的公租房。如果加上公租房呢？粗略估算下，这些房子就需要五六百万人才能住满。
看到这里，你还敢买那些开发商一卖了之的所谓不限购的公寓吗？
其实，这个现状不光我们意识到了。在上周和一个开发商聊天时就谈到了他们的项目，说正在为公寓项目在发愁的。
老兄已经意识到未来的情况可怕，原来计划的10万平方米公寓项目在权衡利弊之下已经降到了两万平方米。
即便如此，依然担心未来的去化问题，毕竟这个项目现在尚处于设计阶段，要面向市场还需要一段时间，随着时间越往后推演，大家对于投资公寓的信心会越来越差。
从这里看，公寓这个坑小吗？你看过这篇文章后还愿意甘愿去受“坑”吗？
4
玩转公寓投资
风险该如何规避
一、转变观念，倒推用户需求。
房地产企业一般都是建立在高周转的快销思路之下，卖完了事是当下房地产的现状。
至于说，以万科的“城市运营商”、建业的“新生活方式服务商”、“彩生活”的“社区运营服务商”，这些大部分都还停留在概念阶段，真正能够落地的还不多，即便是“彩生活”这家由物业公司转型而来的企业也还处于摸索阶段。
作为公寓这样的特殊产品，即便未来郑州不会执行上海、北京的政策，前文分析的巨量供应和与城中村回迁房之间的竞争也是不可避免的。
按照传统思路和现有的公寓规划、建设、销售及售后无人统一管理的模式注定是要受到挑战的。
在这样的情况下，开发商必要改变原有只考虑提高容积率，快速去化卖完了事的传统开发模式，把单赢模式变成四赢模式。
所谓“四赢模式”就是作为公寓的关联方的共赢。
首先是未来的公寓要以最终使用者来考虑。
也就是谁才是租住公寓的人，这样的人是什么样的年龄阶段、性别比例、收入水平、愿意为租房付出的成本。
他们需要多大的空间、配置如何、由生活习性而需要的配套如何（这个不是社区外的大配套，而是社区内的，甚至是一栋公寓的配套），并由此来决定公寓面积及公寓各项功能分区的配备，并由此倒推出设计方案。
其次要考虑谁来经营这些公寓。
是作为开发商自持还是散售？自持的话如何考虑资金回报，散售之后的统一运营商如何盈利？运营者只有在有利可图的情况下才会有人去用心运营，才会有那些运营能力强的公寓运营商来运营。
第三是投资者。
在有人愿意租住，运营者能够通过运营获得利润的情况下，才会能够满足投资回报，投资者通过算账，觉得自己投资没有风险且有盈利的情况下，他们才会选择去投资购买。
最后才是开发商。
在上述三者都能获“利”的情况下，开发商的才能顺利地把项目卖出去，也只有这样开发商才能够既不坑投资者，也不坑自己。
这就是“四赢模式”，这种模式的前提是不能只考虑自己利益，而是要把最终使用者利益前置首先考虑，这才是“客户为主”的思维模式，只有这样多赢模式才能长久。
二、把一种全新的生活方式植入规划之初，打造适合区域市场的生活场景。
通常情况下，公寓产品所面临的竞争是这样的：
1）公寓和公寓之间的竞争。
公寓和公寓之间的竞争按照通常的逻辑有两种竞争优势：规模优势的低价竞争及产品区隔的差异化竞争，这要看公寓运营者如何选择了。
2）公寓与城中村回迁房之间的竞争。
前文中谈到城中村回迁房成本会很低，所以他们可以靠价格这个利器来竞争。
3）公寓与个体投资者单元房之间的竞争。
在当下市场，个体出租依然占据着巨大的比例，这个比例估计要高于90%。
单元房的优势是：社区、私密性好；劣势是：面积大、租金成本高、没有社交、相关功能配套不足。（不能满足居住者的个性化需求）
通过分析我们不难看到，无论是城中村的回迁房还是个体购买的单元房，他们之间有一个共同的缺陷——没有服务，缺乏公共交往空间。所以，未来公寓要想和他们竞争，就要从这里入手。
根据不同阶层、不同区域的租房客群的差异，定义出他们的生活习性，按照这样的生活习性，打造出适合他们生活及社交的全新生活空间及场景，这才是未来公寓的能够生存之本。
三、运营是最终利器。
空间的设计仅仅只是硬件方面的，要想能够给公寓租住者创造出区别于没有服务的租住空间， 运营才是关键。
在这样的情况下，选择一个适合项目区域市场租客需求的公寓运营商就显得尤为重要了。
不同的公寓运营商是有着不同的基因与ip的： you+有自己的性格与场景、未来域有未来域独特的风格和适应人群，而凯信亚洲有它自己的套路，橡树公馆及橡树悦庭也有着别人学不到的东西。
如何选择一家适合自己的公寓运营商显得尤为重要 ，既要使得项目的未来客群与公寓运营商匹配，同时也要和开发商自身的文化相融合。只有做到这点才能实现共赢，而衡量一家公司是否适合项目的指标很多。
所以即便是开发商有这方面的意识，能够做好还是需要走很长的路。
当下的现状是，在郑州市场上能够拿出手的长租公寓产品几乎没有，运营商经营更少。这就成为摆在郑州开发商面前的难题之一。
而全国知名的运营商要么对郑州市场没有看上，要么无暇顾及。所以郑州开发商要引进一家从产品到运营都很优秀的公寓运营商也绝非易事。
前不久有机构从外地请到了途家与雅诗阁合资公司——途家盛捷公司的市场人员。沟通后得知，作为既独立于雅诗阁，同时又独立于途家的途家盛捷，采用的是途家和雅诗阁共同品牌（雅诗阁一共有三个品牌，从高到低依次为：雅诗阁、馨乐庭、盛捷，盛捷是雅诗阁最低端的品牌）。这是一家正在磨合中的合资公司。
同时作为短租公寓，无论是途家、雅诗阁还是途家盛捷都解决不了上述的巨量问题，正如负责途家盛捷...