原标题：《瑞威资产产业观察系列之箭在弦上的资产证券化，强弩开弓的新一轮金融革命》，由瑞威资本不动产研究院供稿。
自1990年11月26日年上海证券交易所正式成立以来，中国的金融发展之路已经走过28年的历程，市场总规模不断量变，中国金融资产总量早已跃居世界前列。国家统计局国际统计信息中心主任王军在2016年曾在谈到中国财富有多大空间时指出，中国大概有400万亿的增幅空间。
虽为大国，但并非强国，相比欧美成熟的金融市场，中国依旧存在品类单一、流动性小、市场化程度低等弊病。但随着国民消费结构的不断升级和全市场对金融产品多元化的需求，正加速着市场地结构转型与推陈出新，其中，资产证券化在近两年中的快速扩容和创新迭出，成为了当下中国金融转型的重要关键词之一。
根据中国基金业协会发布的官方数据统计，自2016年起，资产证券化市场便出现良好发展态势。2017年发行的资产支持证券规模已经达到了1.45万亿元，超过同期公司债1.1万亿元的发行规模。而在2013年度，全市场发行的资产支持证券规模还不到300亿元。资产证券化因其在盘活存量资产、提高资金配置效率、服务实体经济方面发挥着越来越重要的作用。资产证券化可谓已箭在弦上，只欠引弓待发。
核心：基础资产转化有价证券
资产证券化主要是将某种形式的资产进行汇集并重新打包成带息证券，依靠基础资产未来产生的现金流向证券持有人进行分配。一次完整的证券化融资的过程中包含四大主体，分别是在未来能够产生现金流的“基础资产”、基础资产的原始所有者“发起人（一般是金融机构）”、枢纽（受托）机构“spv（special purpose vehicle）”以及“投资人（包含个人投资人和机构投资人）”。
“发起人”将“基础资产”出售给“spv”，或者由spv主动购买可证券化的“基础资产”，然后“spv”将这些资产汇集成资产池，再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资，“投资人”进行购买并可能获得投资回报，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。这就是最基本的资产证券化流程。
意义：通过市场定义资产价值
我们不难发现，在资产证券化过程中，将基础资产有效地转换为有价证券，使其能在金融市场流通，根据市场来定义资产的价值，更加符合成熟金融市场的投资逻辑，也有效提高了资本市场的运作效率。对于金融市场几大参与主体来说，无疑也赋予了巨大的意义。
对于“基础资产”及其“发起人”来说，资产证券化带来了传统筹资方法所没有的益处。
1） 增强“基础资产”的流动性
对于流动性较差的资产，通过证券化处理，将其转化为可以在市场上交易的证券。同时也为整个金融体系增加一种新的流动性机制，提高了流动性水平。
2） “发起人”获得低成本融资
因为“发起人”通过资产证券化发行的证券具有比其他长期信用工具更高的信用等级，等级越高，支付给投资者的利息就越低，从而降低筹资成本。
3） 减少“发起人”的风险
资产证券化有利于“发起人”将风险资产从资产负债表中剔除出去，有助于发起者改善各种财务比率，提高资本的运用效率，满足风险资本指标的要求。
4） 便于进行资产负债管理
资产证券化还为发起者提供了更为灵活的财务管理模式。这使发起者可以更好的进行资产负债管理，取得精确、有效的资产与负债的匹配。
对于“投资人”来说，资产证券化丰富了投资品种的风险、收益结构，为投资者提供了更多的投资品种选择。
1) 投资者可以获得较高的投资回报
资产担保类证券提供了比政府担保债券更高的收益。这部分高收益来源于许多因素，但最主要的是资产担保类证券的信用质量。
2）能够降低投资风险
投资者购买由资产担保类证券构成的资产组合的整体信用质量，而不是资产担保类证券发起者的信用质量。
3）能够突破投资限制
甚至将不同种类的证券组合在一起，形成合成证券，从而可以更好的满足不同投资者对期限、风险和利率同偏好。
范围：资产类型广泛，造就万亿市场基础
翻阅成熟市场的资产证券化案例中，会发现个有趣的现象，比如香港的第一支证券化，基础资产是政府为主导建设的商铺和停车场；又比如美国最大的私人监狱公司cca公司，将监狱作为资产证券化的基础资产，两者的成功发行都成为行业内经典的案例。
资产证券化中基础资产涵盖的范围非常广泛，具体可以分为应收账款类、租赁债权类、公用事业类、不动产类、信托受益权类、消费金融类、小额贷款类、金融债权类、ppp项目类、票据类、入园凭证类、基金补贴类、其他经营性收费类等等。覆盖范围之广，也是造就万亿市场的基础条件。
但万变不离其宗，企业资产证券化尽管资产类型多样，但在业务逻辑、产品原理、交易结构、发行备案、上市挂牌等方面均在一个规范的框架内完成，属于标准化金融产品。随着各类应收账款、ppp项目、类reits、绿色及扶贫概念abs等政策鼓励领域，其他各类创新型项目已相继落地，进入常态化发展阶段。
机遇：政策助推房地产资产证券化迎来风口
自十九大之后，去库存、城镇化、发展住房租赁等发展基调，使得金融媒体纷纷将舆论高度聚焦于资产证券化，而其资产主体就是房地产。事实上，房地产金融的舞台上，重资产的戏码正逐渐被轻资产，被金融与资本取代。资产证券化是未来商业地产发展的重要方向。
在政策支持下，市场也在快速行动。以保利房地产去年四季度发行的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”为例，成为国内首单央企租赁住房类reits，总规模为50亿元，采用分期发行方式。该产品主要在交易所发行，由机构投资者认购。虽然与海外市场标准公募reits依然存在较大差异，但确实为市场未来reits的发展注入一计强心针。
根据戴德梁行发布的中国房地产资产证券化数据报告显示，因应存量时代轻资产化需要，2017年1-9月，资产证券化产品共计发行18单，发行金额417亿元，相较上年同期增长约300%。商业地产抵押贷款(cmbs)和房地产信托投资基金(reits)类产品为盘活存量商业地产起到了积极有效的作用。
中国经济的快速增长孕育了繁荣的房地产市场，使中国房地产资产证券化迎来了良好的发展机遇。就在2018年1月20日，由中国资产证券化研究院编纂和翻译的资产证券化丛书《中国reits操作手册》正式发布。通过该手册的发布，对全行业的来说无疑将是重要的指导和鼓舞。
困境：理性面对制度缺陷，打好基础稳步发展
我国资产证券化试点之路颇为漫长。早在2005年，央行和银监会联合发布《信贷资产证券化试点管理办法》，但随后由于诸多内因外因，终究没有实现落地。其实，就目前而言，监管层对资产证券化是属于鼓励发展，但在规模上有一定限制、还要控制好节奏的状态。
那到底为何资产证券化呼声四起，但仍旧不温不火？还有以下几大原因值得全行业去正视和思考。
1）中国内地目前的情况是各个部门做各自的工作，没有很紧密地扣在一起，没有牵头机构，只有比较宏观的政策支持。各个环节的税务、架构、对投资者的保护等各方面都还没有细节出来，现在还主要是探索阶段。
举个例子，香港负责reits的是香港联交所和香港证监会，由他们牵头，组织各相关机构进行讨论并制定出详细准则，形成一套标准化的操作指南（reits code），后续的产品发行都按照准则来操作，便能够有效的推动到执行层面。
2）是市场目前还适应不了资产证券化的原理。证券化的本质是让核心风险在市场中寻求自我定价和平衡，最终让风险在不同的市场主体之间转移。必须做到风险隔离、真实出售。但现在的证券化依旧存在互相担保、互相承诺、互相兜底，也就是俗称的刚性兑付，市场化在目前的中国还难以铺开实行。
3）是法律制度、会计制度的缺失。由于国内缺乏专门的资产证券化法，资产证券化的业务都由部门规章规定，难以解决诸多问题。例如，基础资产没有完全从发起机构资产中隔离，不能实现“破产隔离”，投资者有潜在风险。目前投资机构仅限于部分机构，范围较窄。投资者事实上主要集中于银行，不能分散风险，等等。
但不得不提的是，在资产证券化产品市场接受度还不高的当下，过度资产证券化存在不稳定性，适度证券化对整个金融体系利大于弊，目前市场先从安全最基础的简单交易结构做起，不故弄玄虚、逐步发展、步步为营，将为未来的大发展打下坚实的基础。