自从2016年9月房地产市场开启限购政策以来，一二线城市相继推出各种不同力度的限购措施，住宅市场一片风声鹤唳，而商业地产却迎来了新的机遇。在一二线城市，商业地产的发展速度可谓相当之快，而从它的发展过程，往往可以看到一座城市的发展轨迹。2017年，商业地产前景如何？
零售新政出台，利好实体零售
国务院办公厅发文力挺实体零售。国务院办公厅在2016年11月11日电商狂欢节“双11”当天，印发《关于推动实体零售创新转型的意见》肯定了实体零售在引导生产、扩大消费、保障就业方面的地位。并提出了简政放权、减轻企业税负等具体措施，强调要加强构建线上线下一体化的监管体系，促进公平竞争。措施能否转化成有效的市场推动力尚待观察，但发布此文本身就已为阴霾重重的实体商业带来积极信号。
减负和双创利好企业办公需求
2017年的政府工作报告提出，全年将进一步为企业减税降费5,500亿元；与此同时，双创工作将围绕设立双创示范基金及鼓励专业化众创空间继续推进。国家财政对减负和双创的背书料将利好办公需求，而科技类企业将继续成为今年写字楼市场的主力需求之一。
此外，报告还明确提出将修订外商投资产业指导目录，大力优化外商投资环境，进一步放宽包括服务业在内的外资准入。年初的市场报告对2017年全国主要城市写字楼做出新增需求同比增长10%的预测给予市场充足的信心。
二孩政策，消费增长的x因子？
城镇化和收入水平提升历来是消费增长、升级的根本动力所在，而两会期间关于二孩鼓励政策的建言和讨论令其有可能成为另一个x因子。2016年全面放开二胎后，全年新生二孩约840万，占全部新生儿的比例已升至45%（2013年仅为33%）。2016年消费对中国经济增长的贡献率已达64.6%，是经济转型中最重要的稳定器。新生消费人口的快速增加将直接刺激婴童和家庭服务型消费，并进一步推动购物中心的业态结构转型以及主题乐园等市场的发展。
稳定信贷利好商业地产投资
今年年初，中国政府将gdp增长目标下调至6.5%，这背后一定程度上反衬出中国经济正进入稳步转型通道，而对其硬着陆的担忧正在消散，这无疑也增强了投资者对中国房地产的信心。事实上，此前发布的2017年亚太区投资者意向调查显示，较好的经济基本面是投资者选择中国市场的重要原因之一；同时，中国持续快速的城市化进程也的确蕴藏了巨大的商业地产投资潜力。尽管去杠杆基调下社会融资总额增长目标已调降为12%，但由此而来的增量绝对值达到18.7万亿，高出2016年5%左右。因此，整体仍显宽松的信贷供给将为大宗物业投资市场提供足够的流动性。而此前出台如私募基金禁投房地产过热城市的普通住宅项目，以及近期保监会降低保险公司单一股东持股比例等规定，都有可能间接使得原本回报较稳定的优质商业地产项目成为部分溢出资金的锚。
商业地产轻资产运营之路进入发力阶段
2016年12月9日万达携手富力，重启轻重资产划分的竞合模式。此次合作属于万达和万科“万万”合作的升级版。万达发挥了自身的拿地优势和商业规划、运营经验，将投资、建设打包给富力来做。此次优势互补的合作模式，或将成为万达轻资产模式的突破口。7月大悦城出让6项目49%股权，11月以13.96亿元买入上海长风景畔广场，明确了以股换钱，再通过外部收购方式谋求规模化发展之路。种种迹象表明，2017年主流开发商的轻资产之路将正式进入发力阶段。
而在百盛业绩持续下滑的背景下，10月份其以23.2亿元的价格，将太阳宫店出售给中融长河资本来减压。世贸则以29.72亿元出售世茂国际中心部分商业给乐视。2016年非专业商业地产买家频频出手，或改变物业功能另辟经营途径。而这两宗项目成交，以及2016年商改写项目的涌现，一方面暗示着传统商业项目的经营困境，另一方面标志着行业已进入提质减速阶段。
商业地产的未来设想
一、从重增量转向重存量
商业地产上半场的发展在于跑马圈地、广泛布局，以规模促品牌。随着行业竞争的加剧，增量项目锐减，相反过剩的存量项目则面临着生存和盘活难题。对项目的优化、改造、提升能力一方面是企业的生存之本，另一方面也是其在资本市场上获得认可、实现退出的底层基础。城市更新的大环境将引领商业地产从重增量转向重存量，从重开发转向重运营，进入行业内修年。
二、资本运作能力成为开发商最强助攻
随着首单cmbs的落地，商业地产证券化之路重燃希望，商业项目的金融属性进一步被激活。在存量市场中，资产管理和整合能力将取代拿地开发能力，成为规模化发展的核心要素。资本运作能力将成为开发商角力战的最强助攻，直接决定其发展速度。优质开发商将有希望借助资本的力量实现提速和退出。
三、品质革命爆发
近几年行业的关注点，多集中在场景、数字化等营销层面，过分关注年轻人而忽略了中产阶层的需求。购买力强劲的中产阶层对消费的选择求好重于求新。零售的本质是商品，不仅要强调渠道的打通、营销的联通，更要关注商品本身，关注产品的创新。品质革命的爆发，将引领市场进入好零售时代。打造品质更好的商品，满足市场需求，实现产品创新，引领市场潮流。
四、商业边界泛化
互联网的发展渗透，已经潜移默化地影响了消费者的思维模式和行为模式。商业地产的打造必须从有边界的场所中心模式，转向无边界的用户中心模式，才能适应新的需求市场。打开传统观念里对业态、品牌、线上线下关系的想象，从用户角度出发，以最集约化的方式满足人的需求，才能在日新月异的商业地产发展大背景下，打开新的局面。
免责声明：内容整理自网络公开资料，不作为投资建议