通过拍卖拍到了一套房产，想咨询以下问题：
1.拍卖成交后办理房产过户，我需要缴纳哪些费用？费率各是多少？
2.各项税收的分界时间点为产权是否满5年，请问5年是指开出发票时间开始计算还是出房产证时间计算？
3.如果我拍到的房产交易时间5年内，请说明各项税收如何计算？如果我拍到的房产交易时间达到5年及以上，请说明各项税收如何计算？
4.假如这套房子产权只有4年，原来购买价为27万，我的拍卖成交价为40万，目前这套房产房地产交易所的指导价为51万，请问最后需要交多少费用？请将计算过程详细列出来，方便我理解。
5.假如这套房子产权只有4年，原来购买价为27万，我的拍卖成交价为20万，目前这套房产房地产交易所的指导价为51万，请问最后需要交多少费用？请将计算过程详细列出来，方便我理解。
尊敬的纳税人：
您好！根据您提供的情况和现行税法规定，现将有关问题回复如下：
一、根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）和财政部、国家税务总局《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）的规定，从2012年1月1日起在我市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，对纳税人所申报的存量房交易价格进行全面评估。对于评估认定申报交易价格偏低的，应进一步经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由。有正当理由的，按申报交易价格征税；没有正当理由的，按核定计税价格征税。
二、由于咨询人属于拍卖取得房产，以拍卖部门出具的合法凭证记载金额作为申报交易价格。
（一）被拍卖方
1.关于营业税及其附加税费的政策和计算
（1）关于普通住房判断标准
我市享受优惠政策普通住房的标准为按照《转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（粤府办〔2005〕56号）规定：“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。”
根据您提供的资料，假如房产建筑面积、拍卖成交价低于同区住建部门公布的住房平均交易价格1.44倍，同时满足容积率1.0以上规定，则该拍卖住房属于普通住房。
（2）关于购房时间
根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）：个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
因此，判断是否属于享受优惠条件之一的时间条件需凭房产权属证的发证时间或契税完税证明上注明的时间按孰早原则判断。
（3）营业税及其附加计算
假设您提供的资料中房产权属证的发证时间或契税完税凭证记载的时间不足5年，同，则不符合享受免征营业税优惠的条件。尽管被拍卖房产属于普通住房，但由于房产购房时间不足5年。因此，根据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号)规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。
假如经拍卖机构确认的拍卖价格为40万，应全额计征营业税及其附加：应纳营业税=40*5%=2（万元），城建税=2*7%=0.14（万元），教育费附加=2*3%=0.06（万元），地方教育附加=2*2%=0.04（万元）。合计营业税及其附加2.24万元。
同理，假如经拍卖机构确认的拍卖价格为20万元，也由于被拍卖房产购房时间不足5年而全额征收营业税，合计应纳营业税1.12万元。
2.关于个人所得税的相关征免政策及计算
根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字 〔1999〕278号）“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”
家庭唯一住房是指根据《转发财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（粤财法〔2010〕88号）规定“在我省行政区域范围内，以家庭为单位，购房人、配偶以及未成年子女在办理住房产权登记手续前，其名下均没有住房，即为唯一住房。
根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）规定，“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。
根据《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》（国科函〔2007〕1145号）规定：个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。
应纳个人所得税=（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用）×20%
若不能正确计算房屋原值和应纳税额的，应纳个人所得税=申报交易价格×3%
根据您提供的资料，对于法院不能提供原购房发票，纳税人需提供由住房管理部门或档案管理部门出具的住房有关情况证明才能适用“未提供完整、准确的房屋原值凭证”相关政策。假如纳税人到相关部门查档后查得原房产购入原值为27万元，且被拍卖人符合家庭唯一标准，但由于购房时间不足5年。因此，被拍卖方不能享受免征个人所得税免税优惠。
同时假设被拍卖方不能提供其他合法扣除凭证，按拍卖成交价40万元计算，则应纳税个人所得税=（40-27）*20%=2.6（万元），若拍卖成交价为20万元，则成交价低于原购买价，应纳税所得额小于0，应纳税个人所得税为0。
若纳税人到相关部门查档后不能查得原房产购入原值，则应按核定征收率计算缴纳个人所得税，但不得扣除其他费用。若拍卖成交价为40万元，应纳个人所得税=40*3%=1.2（万元），若拍卖成交价为20万元，则应纳个人所得税=20*3%=0.6（万元）。
3.其他政策
（1）根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定：自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（二）受让方
1.关于契税的减免政策及计算
《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定：从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。我省以粤财法〔2010〕88号转发时明确：“家庭唯一住房是指在我省行政区域范围内，以家庭为单位，购房人、配偶以及未成年子女在办理住房产权登记手续前，其名下均没有住房，即为唯一住房。对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论是属于普通住宅还是非普通住宅，一律按《广东省契税实施办法》 中确定的3 %税率征收契税”。
根据您提供的资料，由于您在佛山已有一套住房，不属于文件规定的“家庭唯一”的条件，不能享受契税的减免优惠，应按拍卖成交价缴纳契税。若拍卖成交价为40万元，则应纳契税=40*3%=1.2（万元），若拍卖成交价为20万元，则应纳契税=20*3%=0.6（万元）。
2.关于印花税的减免政策
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）：自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
由于您提供的资料有限，上文仅在假定条件下举例计算，不能提供真实完整的计算过程。建议提供详细资料，到房产所在地主管税务机关咨询或致电12366-2。
此复。
2014-08-20 16:43:14