百强房企top10的销售数据显示，除了碧桂园和华夏幸福之外，大部分房企都将目光聚焦于一二线城市。其中融创最为激进，其三四线城市销售量几乎可以忽略不计。可以说，房企从年初开始就从三四线城市“战略撤退”。
高库存引发少数城市房子被哄抢
三四线城市的高库存是影响经济增长的最大绊脚石。为什么这么说呢，因为这些城市的商品房没有购房者接盘，也就是巨量的杠杆资金被套牢了，为了保持流动性，不得不印更多的“钱”来补充流动性。而印出来的钱多了，肯定引发资产价格的上涨。当然上涨的不是三四线城市的房子，而是人口扎堆的一二线城市和沿海热点三线城市。比如6月份房价快速上涨的嘉兴，这座浙东北三线城市承接了大量来自上海的购房需求。
高库存的极端效应就是资金的扎堆，当股市低迷，债市和汇市都不甚乐观的时候，楼市就成为资本获取收益的最后渠道了。高库存的三四线楼市已经快要成为“负资产”了，资金当然会选择在一二线城市抢房了。
一二线房价远未到拐点?
近来合肥楼市的怪相就是这种思维的典型表现。6月29日，合肥共产生了4个区域地王，总计出让土地1900多亩，大部分地块的溢价率超过了50%。
合肥已经提前9天发布了限贷政策，并要求地王房企必须在一个月内交齐所有应缴纳土地款。并且首次采用了网上竞拍的形式。非现场竞拍，能降低现场竞拍的非理性竞价，并且对地王要求资金限期到位。从监管层的角度来说，这些手段都有利于减少地王出现的几率，降低溢价率，从而减缓房价上涨。但土拍的结果显然不符合预期。
更重要的是，由于长期供地较少，合肥楼市库存一直在合理区间内，随着这轮房价加速有点猛，导致库存面临短缺的局面。现在房价已经涨上来了，在合肥这样的城市，房价一旦涨上来就很难跌下去了，已经生效的限贷措施，恐怕也很难打压房价，最好的结果恐怕就是不再上涨了。即使这样也不大可能，如果房价不再上涨，房企怎么解套?
所以从目前的形势看，虽然百城价格指数显示合肥房价涨幅大幅下滑，由5月份的5.76%下滑至6月份的2.59%。但从地王的火热程度来看，合肥仍然是房企争夺的主战场，这座中部城市房价仍难言下跌。
未来的出路或许是这样的——用土地消化货币
对于热门城市，如果监管层真的想控制房价，仍然要加大土地供应量，通过大规模供地来消化房企持有的现金。上半年房企销售业绩有多好，看下面这张图就好了。
在宽松货币推动下的销售额持续向好，房企手握大量现金，如果没有足够的土地供他们消化，最后只能是土地和房价被炒高。所以未来如果不能持续大量的提供土地，房价还会维持目前的涨势。这是已经被验证过的平抑房价最有效的市场化方式。
三四线城市去库存方向在哪?
最后我们来说说，被遗忘的三四线城市。这些城市的高库存，目前没有更好的办法处理，因为这些城市基本上人口没有太大变化，新增购房需求十分有限，前几年房价的涨幅是泡沫的结果，只不过这个泡沫现在还挣扎着不想破。
我们知道，通常人口迁移有四个方向，其一是当地和附近的县市，其二是当地和邻近的地市，其三是省会城市，其四是迁往离家很远的发达地区。
现在很多农民在老家有相当漂亮的小楼，但每年只住几天，大部分时间都蜗居在大城市的出租屋里面。这是一种由不合理的制度引发的浪费。只有通过城镇化创造机会留住人才是去库存的根本出路。否则大城市再怎么限制，人口还是会涨;小城市硬件再好，房子盖得再漂亮，也依然是“鬼城”。

---