来源：楼市参考
房子白菜价，正在成为现实！
你可能压根就无法想象，一套房子售价仅8元。
01
意大利某小镇推出“1欧元购房”计划
近日，央视的一则报道激发了网友的广泛讨论。
所报道的城市，位于意大利一个叫穆索梅利的小镇，这里的房子几乎白送，房价实在低得很只需1欧元（约8元人民币）。
房价基本可以忽略不计，但政府对购房者有些特定要求。
根据该市要求，购房者必须实地去看房，还需与市政府签订协议、并向指定的房屋经纪公司缴纳5000欧元（约人民币3.8万元）的保证金。除此之外，必须在3年对房屋进行翻新工作，否则保证金不予退还。
如果一定要“硬核”计算的话，各项费用算下来，总价应该也不会超过5万，相比之下，这个价钱要比国内的房子便宜多了。
消息已经一经爆出，网友忍不住了：
“我是差那一欧元的人吗，我差的是往返机票钱”
调侃归调侃，但这也反映了许多网友的态度：哪怕你是免费送给我，我也不想过去。
穆索梅利小镇之所以要推出1欧元购房计划，其实也是迫不得已，该城市属于人口流失严重的城镇，从上世纪50年代的15000人，到现如今只剩1万1千多人，流失了将近1/3。
大家试想下，自己身在异国他乡，没有就业机会，生活配套措施也差得不行，出门甚至都找不到一家便利店，此时就算送你一套房子你愿意过去？
很明显，意大利的这些城镇之所以推出如此实惠的购房计划，意在通过政策吸引外人人口流入，从而给城市带来新的经济增长点。
但就算政府这么做了效果不会太好，因为太多的实际经验告诉我们，人口流动是不可逆的，经济和人口走向衰落的城市，但靠政策“引诱”，是很难把人给吸引回来的。
02
小镇人口流失背后，是“后城镇化时代”的到来！
意大利此次曝光的城市所出现的，并非单一现象。
法国、英国、日本、西班牙、奥地利等国的许多城市，尤以小城镇为主，均出现过“免费送房”或“房子大甩卖”的事件。
大家可能也注意到了，这些国家均属于发达国家，他们较早的实现了城镇化，现在正从“城镇化时代”过渡到“后城镇化时代”。
就拿此次的意大利来说，意大利目前中部的经济发达地区，集中了全国了84.9%的人口。此次1欧元出售房子的地方（图中标记处），仅占到了意大利人口的2.3%。
意大利人口分布图
在发达国家中，并非意大利是如此。日本、英国、法国、美国等国家的人口流动，均呈现出了相类似的现象。
数据显示，日本东京都市圈，面积1.34万平方公里，人口3800万，占到了全国人口的28%，哪怕在日本总体人口下降严重的情况下，东京人口还出现了逆势上涨。
在英国伦敦都市区，面积8400平方公里，人口1400万，占全国人口22%；法国巴黎都会区，面积1.7万平方公里，人口1200万，占全国人口18%。
这些已经进入“后城镇化时代”的国家的人口流动规律告诉我们：
无论是全国人口增长的国家，还是全国人口衰弱的国家，人都会往经济发达的城市跑，这就造成了那些毫无特色的小城成为“鬼城”，最后甚至房子倒送都没有人来。
当然，各个国家为了防止人口过于集中在某些经济发达的城市，也出台过一些政策。
比如日本，日本先后出台了《促进不发达区域发展法》和《促进新工业城市建设法》，对那些不发达的城市，又是送房子，又是给补贴，但是依然未能改变大趋势。
再比如俄罗斯。苏联在解体前，远东地区西伯利亚的人口相比现在要多得多，但苏联解体后，许多远东地区的人都跑到了经济发达城市，导致远东地区人口稀薄。
在2018年时，俄罗斯出台了了“鼓励居民向远东地区迁移”的政策，没移民一人可获得２２．５万卢布（约合３３６０美元）补贴，但是俄罗斯人仍不怎么愿意去。
进入后城镇化时代，各国都将面临共同的问题——人口会聚集在那些具备地理位置优势以及经济发达的城市。
如果不进行分流，则会导致那些没有核心竞争力的城市，会渐渐沦为鬼城。但若处理不好，可能原来的发达城市，都有可能就此衰落。
这也是以后中国必须去面对的问题，谁都无法逃避。
03
为什么中国还没有出现如此便宜的房子？
可能有人会问，为啥国外有些地方的房子能如此便宜，而我们国家房子却普遍更贵。
如果要找原因，归根到底还是我们国家所处的阶段不一样。
我国目前还未实现全面城镇化，目前我国的城镇化率约为60%左右，根据发达国家的经验，一般当城镇化率到达70%-75%时，才认为已经进入全面城镇化阶段。
哪怕按照年增长1%的增长幅度计算，我国进入全面城镇化起码还需要10年的时间，所以可以预判，在10年内，我国应该不会像这些发达国家一样，出现如此多房价便宜的城市。
但人口流失的城市房价出现下跌是可以预料到的，比如前阵子很火的东北鹤岗，鹤岗就是一个资源型城市，以做煤炭为主，最近几年煤炭开始低迷，鹤岗年轻人基本上外出打工了，一个城市的人口基本都呈现老龄化的时候，房子自然就不值钱了。
再比如前些年媒体报道过的甘肃玉门，也是同样的情况，在资源枯竭后，人口开始大量流失，房子也是便宜得很，房价最低时一度跌破100元/平。
发达国家的经验告诉我们，未来的人口收缩型城市，主要包括三类：
1、老工业型城市，比如美国底特律、德国莱比锡，以及国内的鞍山、本溪等。
2、资源型城市，比如如法国洛林、加拿大诸城，以及国内的鹤岗、大庆、阜新等。
3、偏远型城市，比如日本北海道地区，以及国内的鸡西、鹤岗、广元、通辽等地。
这三类型城市，将会是等到中国全面进入城镇化时代后，将会衰落最快的地方。随着中国城镇化的快速发展，大城市的“吸虹效应”将会更加明显，发达国家城市的例子就摆在眼前。
小城市的衰落是历史的必然趋势，如果一座小城市没有特色产业，没有优质的资源，没有别具一格的环境优势，那么衰退是必然的，这些小城市的房价，可能真的将是“白菜价”。
从这个角度来看，马云所说的“未来房子将会是白菜价”，还是有些道理的。