深圳市世华房地产投资顾问有限公司南山天利中央分公司
2018年上半年，深圳写字楼市场租赁需求活跃，与尚在冷静期的住宅市场形成鲜明对比。
粤港澳大湾区规划已是呼之欲出，在看好大湾区经济潜力与发展前景下，尚未进入深圳的外地企业纷纷寻求在深圳设立区域性总部；已进驻深圳的企业，尤其是律所等专业服务类企业，正寻求进一步扩张，提升深圳办公室为大湾区总部的意愿有所加强。
对比可发现，上半年的吸纳量大于入市量。由于新入市项目由于能提供大面积租赁空间，在预租赁阶段已有较多大面积租户进驻，且业主自用空间占比较大。因此，深圳全市空置率较去年年末下降1.1个百分点。
租金方面，虽然租赁需求活跃，但全市甲级办公楼租金较去年年末仅微涨1.3%。
虽然核心地段的优质甲级办公楼随着空置面积持续去化租金有所上浮，但其他多数项目的业主面对供应高峰，对涨租表现谨慎。
目前业内普遍的判断是，供应高峰对深圳写字楼租金的压力将逐渐显现，新建项目密集入市的预期将推高整体空置率。
截至2017年底，深圳市写字楼市场的平均租金为230.7元人民币每月每平方米，同比增长9.6%。2017年，深圳甲级写字楼创2004年以来大新增供应量，共104万平方米，并因此达到历史峰值，租赁市场也日益活跃与多元化。
知名房地产服务上市公司高力国际举办“深圳房地产市场回顾及2018年展望分享会”，对上述数据及市场情况进行了分析。越来越多本土及国际知名企业、机构落户深圳，新设办公室及业务扩张对办公空间产生了更大需求。未来，在粤港澳大湾区开发建设背景下，深圳经济仍将持续快速增长，预计2018年至2021年甲级写字楼新增供应总量将超过600万平方米。
深圳日益活跃的经济发展和“双创”事业，使这里的商业楼宇市场显示出了惊人的吸纳能力。根据高力国际统计调研，至2017年末，全市甲级写字楼平均空置率同比下降3.4%至13.5%，净吸纳量超过100万平方米，是过去10年深圳平均净吸纳量的三倍多。据了解，罗湖区年内平均租金同比上浮8.0%；福田也有显着上浮，同比攀升13.7%；南山区甲级写字楼的平均租金同比增长3.0%；前海因部分项目入市一年去化率不理想而出现租金大幅调整的情况。
甲级写字楼市场
根据戴维斯研究部市场调研显示，2018年三季度，甲级写字楼市场迎来三座新增写字楼供应，全部位于非核心商务区，拉动全市甲级写字楼空置率小幅上升，环比上升0.6个百分点至6.5%。而核心商务区继续受供应缺乏影响，空置率维持在极低水平；非核心商务区则表现活跃，成交多以大面积租赁为主，去化速度较快。全市平均租金实现连续六个季度环比增长，达到人民币每平方米每月366.9元，租金指数环比和同比分别上涨3.7%和11.4%。
由于cbd核心区中服地块及丽泽金融商务区的写字楼项目在短时间内难以投入使用，预计未来一段时间甲级写字楼市场将面临供应缺乏的挑战。受此影响，预计全市的租平将继续稳步提升；同时，在新的城市规划政策的指引下，写字楼市场的去中心化趋势愈发明显，部分非核心商务区如望京等将进一步承接来自核心商务区的需求外溢，进而形成新的供需关系。近年来非核心商圈迎来高质量的发展，其楼宇品质、交通通达性有了巨大的提升，而去中心化的趋势及多元化的租赁需求将有效推动非核心区域写字楼市场的成熟与壮大。
初期根据客户要求制定合理的办公室方案，根据客户的核心业务及政府支持政策推荐适宜区域的办公地点，中期协助客户与出租方签订租赁合同，后期协助客户处理办公室租赁后所遇到的各种问题，让客户能够专注于核心业务的发展。
写字楼的租金一般都会涉及到一个重要的因素就是租赁期的递增，一般租期超过一年以上的租赁期都会有不同程度的递增，一般是从第2年或者第三年开始月租金开始递增5%-8%,有个别的大厦连管理费也一起递增。
另外写字楼租赁的时候一般时间会比较的长，租写字楼一般必须要租至少一年以上，三年以下，如果考虑半年或者几个月的，只有极少数商务核心会做，而且多数面积都是很小、价格较高的。租期超过三年的，一般业主不意，或者是需要一定幅度的递增。
写字楼租赁的时间是比较长的，所以在租赁写字楼的时候一定要提前给房东商量好价格，同时写字楼一般都是有一个免租期，可以在给房东进行商量的时候尽可能的把免租期的价格往后面这样也是无形当中降低的了房租。
一：专业化
写字楼是企业办公和塑造企业形象的载体，与早期商住一体的办公环境严格区分，在建筑技术、标准层高、新风系统、电梯设计、物业管理等方面更加专业，让企业体验真正的高速办公。
二：智能化
所谓的5a级智能化写字楼，其实是指办公自动化系统、ca：通讯自动化系统、fa：消防自动化系统、sa：安保自动化系统、ba：楼宇自动控制系统。
三：多样化
能够满足办公以外的休闲、购物、娱乐等多样性消费是写字楼实力的又一。
四：高端化
高端化的写字楼在节能减排、绿色环保、人文理念上更胜一筹，高端物业形态也让写字楼的含金量大大提高。
五：交通便利
便捷的交通，四通八达的路网以及辐射全城的交通动线，是高端写字楼的又一大。
六：升值空间
综上，具备以上五点之外，在城市演变的过程中，能够从众多同类产品脱颖而出，前景自然十分广阔。
公司租写字楼的注意事项：
1：物业是否包含取暖和制冷，加班是否有没有空调延时费。
2：楼宇的使用率用来测算当前办公室纯使用面积是否可以完成功能的配备。
3：如果是金融行业大都需要，双路供电，双路分为真双路假双路。房产证是必须要出示的，如果包租转租的出租方是否具备原业主提供的协助注册委托证明。
4：在装修过程中消防和空调是否指定。
5：谈判时候把免租期和装修期的概念独立出来。
6：注意出租方如果是个人。
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写字楼对企业发展的重要性
一幢写字楼就像一个磁场，当办公企业纷纷进驻以后，不断吸引着人流、物流、资金流、信息流在这里汇聚，从而形成一个内部、外部互相交织的发达网络，产生巨大的财富效应以及强大的辐射扩散作用，这就是“写字楼经济”。
写字楼与企业共生共荣，实力企业入驻优质写字楼，优质写字楼也能助力企业发展。当写字楼逐渐成为城市发展的剪影，写字楼对企业发展的作用就更加明显。
写字楼vs企业
写字楼对企业发展有什么样的重要性，看看他们怎么说：
专业人士
写字楼的级别与企业的实力及效益密切挂钩，通常有资本实力、发展需求和势头强劲的企业会选择优质写字楼。
知情人士
优质写字楼对提升企业形象有重要的作用。很多知名企业，在地段，入驻优质写字楼，并重视办公环境的打造，更容易树立品牌形象。
企业hr
办公环境影响着企业招人、留人，除开90、95后这样的新生力，对骨干主力人员的稳定性更重要，入驻优质写字楼更有利于稳定企业的人员。
企业高层
通过办公环境可以比较容易地看出企业实力、企业文化以及企业领导的喜好，在选择合作伙伴的时候，该企业的办公环境会成为衡量企业实力的重要因素。
企业员工
在优质写字楼里的企业相较来说都更有实力，在这样的公司工作更有归属感和踏实感，对自己的职业规划有一定的帮助。
写字楼vs企业
写字楼对企业发展的影响是举足轻重的，写字楼既能促进企业发展，也可能会限制企业发展。因此，选择怎样的写字楼，尤为重要！
珠江大厦出租 汇美大厦 带豪华装修 可独立24小时空调 独立洗手间
汇美大厦推荐单位介绍：
汇美大厦推荐单位面积：510平方
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自由的办公环境，是继汇美景台后又一独特的大户型建筑，荟萃胆略、智慧与财富。
汇美大厦交通 ：
公交车：南方报社站
汇美大厦地铁：地铁3号线和地铁5号线珠江站；5号线5羊邨地铁站
汇美大厦配套：
珠江公园、宏城公园、红线女歌剧院、丽晶明珠酒家、瀚林轩、都城快餐、食养坊、星汇园茶餐厅 交付标准 天花、地毯、
10cm架高地板、灯盘，两套中央空调
汇美大厦周边银行 ：中国建设银行、中国工商银行、中信银行、招商银行
深圳写字楼的供应量正在增加。
随着深圳高的平安国际金融中心大楼的顶部和可用的租赁空间，已经投入市场的中州大厦和即将投入市场的朝廷中心，市场仍然繁荣。这意味着福田中心区将在2017增加。办公面积2万～300万平方米。然而，应该指出，这些即将到来的办公楼，包括那些已经在2016年上市的办公楼，以每平方米300-350元的租金水平出租，这表明要投入市场的租金区域是针对大公司客户或公司总部的。由于成本考虑，大多数中小企业更容易解决。即使如此多的高端写字楼投入市场，也不会有大面积的写字楼降价。相反，价格也会上涨。
如何选择自己的办公室
成本考虑：一个好的公司预算和预先确定的地理位置选择将节省你找到合适的办公室的大量时间。
在办公空间中有一个合格的商务交易专家的帮助：一个专业的服务领域将有所帮助。您完成公司的预算、要求等方面尽可能为您提供优化的解决方案，并能为您提供具成本效益的房地产租赁市场参考。
及时把握时间：一般来说，租房市场是一个多变的信息，遇到自己喜欢的房产请及时开始，抓紧时间！
深圳写字楼整栋出租如何选择？投资趋势如何？
世界自由贸易中心：2015年以来，、上海、深圳甲级写字楼租金涨幅明显。甲级写字楼租金涨幅较三年曾经几近翻倍，深圳甲级写字楼租金在三年间亦完结了30%以上的增加。在宏观经济增速放陡峭住所商场调控的布景下，一线城甲级写字楼租金仍可以持续增加，优质写字楼保值、增值的功用由此可见。越来越多的境内外安排出资者初步进入一线甚至二线城市的优质写字楼整栋生意商场。据我们核算，2017年上半年深、广两地写字楼整栋生意总额约500亿元人民币。
写字楼物业出资门槛较高，关于出资研讨和处理才干也提出了更高的要求。站在资产处理的角度看待写字楼整栋生意，至少应在以下三个方面做到深度考虑。
一、出资抉择计划
在打开对出资物业本身的尽职查询（如地段、产品、价格等）之前，明晰本钱的“两观”关于出资抉择计划或许更为重要。
（1）本钱的“价值观”—安全性vs盈利性
寻求安全性的本钱与寻求盈利性的本钱在“价值观”上存在差异。安全性本钱以保本为主旨，盈利性本钱以逐利为政策。价值观的不同抉择了两种本钱关于项目价值的判别会有天壤之别的效果。我们曾饱尝出资人托付研讨南京商办物业商场，并针对某新式商务区的两栋写字楼出资价值给出判别。让我们感到意外的是，出资人并没有选择新式商务区的两栋写字楼，而是将资金投向了老到商圈的一座地标性归纳体。从不同的角度看，三个项目均具有出资价值。新式商务区成长快，资产增值快，但风险相对高；老到商圈已趋于稳定，资产增值亦平稳，风险相对低。终究选择出资哪个项目不只取决于项目本身，更取决于本钱的“价值观”。
（2）本钱的“财富观”—现金流vs资产价值（此处特指固定资产价值）
现金如流，资产如池。现金与固定资产均为财富的不同表现方式，二者互为依托，并无优劣。但出资人在选择出资项目时总是依据已有的财富结构来配备未来的财富结构。因而，选择现金仍是选择资产是在出资抉择计划前需明晰的问题。我们看到大多境外本钱在选择项目时均选用表征现金流的政策，即内部收益率（irr）或许净现值（npv）来判别项目。许多优质项目以当时时点租金反算内部收益率或许净现值，难以抵达酬谢要求而被抛弃。但是，相同的这些项目却被国内本钱竞相收购。原因即在于，国内本钱（尤其是大型金融安排）更垂青优质项目的资产增值预期以及依据资产估值的金融杠杆作用。
二、物业处理（维护/改造）
物业处理就是通过对修建和机电设备的维护减缓物业在运用进程中的折旧，一向给租户以优秀的运用体验。优异的物业处理令写字楼给人以历久弥新的感受，一同减缓资产价值随时刻的折损。如建成于1973年的香港怡和大厦，40年后的今天仍然保持着香港高端写字楼的商场方位，租金与1998年建成的世界金融中心一期（ifc）相差无几。反观内地某些写字楼，建成时硬件质量抵达世界水准，但由于物业处理不善，若干年之后便淡出高端商场。还有一些占有中心区位的写字楼由于定位限制导致产品落后，此类项目的硬件改造是必不可少的环节。如2012年高和本钱整体收购上海静安区中华企业大厦，然后对其进行从外立面到内部公共空间的整体改造，使之更契合中心商务区的气质，然后完结了资产价值的拉升。
三、租务处理
一般来讲，租务处理的政策有两点：，从现金流(cashflow)的角度看，需在处理期内完结租金收入的稳定性和增加性；第二，从资产价值(assetvalue)的角度看，需求保证写字楼的保值和增值。在复杂多变的商场环境下，归纳考量租金、租期、面积和租户质量，完结两个政策的平衡是租务处理的精华。现金流的流入部分(cashinflow)抉择于“租金”、“租期”和“承租面积”三个政策。三者可以数字衡量并在租务处理中动态控制，然后与现金流政策相共同。“租户质量”难以衡量，但一般可以从“品牌影响力”、“作业方位”、“物业运用需求”三个方面考虑。现如今位于深圳这个经济体系高速发展的城市，投资整栋写字楼是具有高回报的手法，那么一个好的具价值的房源以及优质的物业管理团队去哪寻找，让我们一起看一下深圳和地集团。
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写字楼市场发展前景分析
随着房地产行业发展，与买卖服务成为现在商业地产中的新的产业，2016年，写字楼发展态势良好，尤其是在一些国际化大都市，那么2017年，它又有着怎样的发展前景呢，我们看一下。
相当着名投资家之一美国江恩曾说过：顺应趋势，花全部的时间研究市场的正确走势，尽力保持一致，利润就会滚滚而来。可见，想要获取更多价值，率先了解市场至关重要。
市场需求量增加，助力写字楼市场前景叫好
根据相当新《cbre大中华区房地产市场展望报告》数据整理显示：中国经济格局切换，向下的传统经济与向上的新经济交错而行，中资企业相对进取的经营态势将使其继续担纲写字楼市场新增需求主力，占比将从2016年的83.4%进一步上行。在传统金融业方面，2016年金融行业成为写字楼市场新增需求的主要来源，占比31.4%。而科技行业因行业整合迅速，办公楼需求也呈现增长迅捷而多变的特点。综上所言，中国写字楼市场需求量整体持续增加，这将助力2017写字楼市场前景叫好。
写字楼所处的位置，直接影响其发展前景和投资收益
当大多数人还把地段地段还是地段当座右铭时，有远见的人，早已行动。在国内，、等一线城市市场，tmt(科技、媒体、电信)行业办公楼需求强劲，具有较大影响力的企业办公选址均倾向于交通便利、配套设施完善的优质写字楼。所以，不难看出，对于企业而言，在中国经济驱动下，企业房地产策略中交通便利与优越地理位置，仍旧是未来的重要发展趋势。