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　每逢年底皆是土地供应井喷的时段，当下正值整个房地产市场处于深度调整周期，但地方政府年末推地的习惯似乎仍旧未曾改变。
比如市在不久前的一天内推出13宗地块，总出让面积为79.40万平方米，总起价295.19亿元，终12宗地块成功出让，揽金316.46亿元，这也成为历史上出让住宅土地多、金额高的一天。无独有偶，其他如广州、南京等城市也都相应地展开了岁末卖地大战，供应面积较前三季度大幅度增加。
与之相对应的是，商品房销售未及预期，以及日益趋紧的资金压力，使得房企对于后市的观望情绪变得更为凝重，买地热情显着下降，土地溢价率较过去两年显着下降。
此时，土地市场上为活跃的，当属市场份额较大的头部房企。数据显示，万科、保利等一线房企在年底的工地潮中表现相对踊跃，其拿地数量较今年前几个月明显增加，且全年新增土地总量并未较上一年有所减少。曾经一年多罕有在一级市场出手的融创中国已悄然回归一级市场，连续斩获多宗宅地。
多地供应量增加
背负着较重土地出让任务的市场，在年底迎来供应大潮11月26日，市推出13宗地块，总出让面积为79.40万平方米，总起价295.19亿元，终12宗地块成功出让，揽金316.46亿元，这也成为历史上出让住宅土地多、金额高的一天。
整个11月，合计土地出让金达494.65亿元。前11月，全年土地出让金为1700亿元。进入12月之后，因全年土地出让任务仍有较大缺口，土地市场热度不减。12月4日以及11日，两天土地出让合计录得出让金超过60亿。
只是一个缩影。临近年底，不少城市的土地市场都在集中放量。就在土地市场创下历史新高的同一天，大连市国有土地使用权交易中心发布出让公告，挂牌17宗土地，成为大连土地市场本年度一次性出让地块多的一次。同样在这一天，济南公共资源交易中心网上也挂牌了15宗土地。
11月的数据显示，南京、昆明、广州、成都等多个城市的土地挂牌量也都有所上升。中原地产研究院数据显示，一线城市11月供应土地合计高达90宗，刷新了近几年纪录，而二线城市供应量也有所上涨，11月供应了土地合计1400宗，也将是年内高记录。
供应量增加的同时，开发商购地并不算太积极，土地流标现象也较为突出。“土地市场降温非常明显，有很多政府都在找过我们，因为担心土地流拍，希望我们可以去托底。”一位top10区域土地投资负责人告诉记者。
中原地产研究中心统计数据显示：截止12月17日，一二线城市合计住宅土地年内流标高达324宗，是近6年来高记录，同比上涨140%(2017全年流标148宗，截止当年12月17月135宗)。
数据同样显示，不仅仅一二线城市，三四线城市土地流标也处于高位，年内三四线城市流标住宅土地1177宗，叠加一二线城市，合计住宅土地流标年内高达1501块。
对于当下的土地市场形势，业内人士的评价较为中性。中原地产首席分析师张大伟分析指出，整体看，各地的土地出让金依然刷新纪录，但流标的现象已经越来越多。因为目前房企整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。
正因为企业今年整体购地积极性下降，多个地方政府全年供地计划难以完成。在土地炙手可热的市场，全年供地任务的缺口依然很大。数据显示，今年计划供地1200公顷，但目前供地仅为408公顷，成交仅为347公顷，仅相当于去年全年的49%。
企业多数仍在观望
与过去两年行业抢地形成鲜明对比的是，多数房企在今年的购地意愿大幅度下降。这一方面是源于企业对后市保持谨慎态度，另一方面则是持续收紧的融资环境导致开发商现金流恶化。
中原地产研究中心统计数据显示：25家房地产行业龙头房企9-11月拿地金额分别合计只有767亿、720亿、394亿。数据显示龙头房企拿地数据已经连续3个月低于千亿，这也是近4年来首次出现。在2018年之前月份，基本拿地金额都在1200-2000亿。
“今年要收缩拿地，主要是任务是回款，即便是有一些项目亏损，我们也要先卖。”一位闽系房企总裁曾告诉记者。
房企的谨慎态度在下半年表现格外明显。克而瑞数据显示，销售top100中近4成企业在11月未有新增土储入账，其中不乏前五十强房企如金茂、远洋、首创、金辉、福晟等。据研究，企业的这种蛰伏行为多是为了防范风险进行主动战略收缩；此外，还因为不少企业前两年买地力度大土地储备充足，比如金茂、福晟、首创、金辉等总土储去化周期均在3年以上。
日前，滨江集团董事长戚金兴对媒体表示：该公司便在下半年临时调整了拿地的策略。“我们今年上半年的拿地原则就是有利润就拿，主要是为了保证未来的规模发展。不过随着三四季度的市场变化，我们也开始慢慢调整自己的拿地节奏。”
按照滨江的计划，今年上半年是按照“1:2”原则拿地，即回笼资金1亿，用2亿去拿地；今年三季度是按照“1:1”原则拿地，即回笼资金1亿，用1亿元去拿地；而到了四季度，原则变成“1:0.72”。
一方面是政府供地量大增，另一方面是企业购买欲望下降，土地市场的景气指数并不高，价格也较上两年大幅度下降。
克而瑞数据显示，2018年1-11月，销售top100中半数房企新增楼面价较2017年下降。虽然拿地楼面价受到成交结构、成交方式等因素影响，却也能从侧面反映土地市场降温和房企拿地谨慎态度。 
许多城市在今年下半年的土地价格，均较2016、2017时的成交价格出现了大幅度下滑甚至腰斩。以广州为例，12月3日，广州一共拍出3宗地，其中一块标号为长岭居cppa-a-3的地块总价22.47亿，楼面地价13505元/平方米，被央企五矿地产所拍得。但在2016年8月，该区域临近地块的拍出楼面单价高达27274元/平方米。今年的成交价格较两年前打了对折。
据了解，2016年创造长岭居地王的开发商为中治，今年，该公司已与央企五矿进行合并，故而五矿在12月初的购地行为，被视作一次补仓行为，拉低区域内地块的平均单价。
头部房企悄然出手
尽管大部分公司在下半年调减了拿地计划，但仍然有一些公司趁着年底的打折行情下积极补充库存。
保利发展今年全年的拿地积极性都保持高昂。12月6日，广东保利同样以底价16.53亿元竞得广州外围城区番禺的一宗居住用地，宗地面积为12.48万平方米，计容建筑面积不超过21.67万平方米。
此后的12月13日，保利以底价53.84亿元竞得广州市白云区的一宗商住用地。这宗土地位于三元里大道，宗地面积为9.97万平方米，一共含有9幅地块。其中的2幅二类居住用地和3幅商住混合用地可建设用地面积将近4.75万平方米，计容建筑面积则为28.19万平方米。
由于地处广州中心城区，加之体量不小，尽管上述项目以底价成交，但在市场下行、资金荒的背景下，以超过50亿元的自有资金承担土地出让价款，也仅有保利这样具有融资优势的企业能够拿下。
万科在年末的拿地情况也较为突出。11 月该公司共获取16 个新项目，其中14 个为住宅开发类地产项目，2 个为物流地产项目。公司单月新增土地项目建筑面积达392 万平米；拿地总成本264 亿元，同比增长27%(不包括物流项目)。
不久前，有消息显示，碧桂园董事会主席杨国强在集团经营会上发出积极信号：“逐步放开投资”。据称，碧桂园在此之前已经暂缓投资有半年之久。
无独有偶，许久不在公开土地市场露面的融创中国也开始频繁出现在公开土地市场，过去两年土地市场热度较高地王频出之际，该公司曾经好长时间淡出一级市场。
12月10日，上海静安区市北高新技术服务业园区n070501单元18-01地块由融创以底价30.5亿元拿下，楼板价每平方米46609元。较早前的11月，融创以48.6亿元包揽杭州运河新城两宗宅地，其中西侧42号gs1201-04地块楼面价21614元/㎡，溢价率5%；东侧沿运河的43号gs1201-05、10宅地楼面价24321元/㎡，溢价率18%。
2018年末的房地产市场，少数地方政府对于楼市政策的微调，如同坚冰上的裂缝，让冰面下的市场感受到一缕暖意。春江水暖鸭先知，嗅觉敏锐的头部公司，又开启了新一轮布局么？
由于过去几年的高速发展，写字楼已经成为全国租金价格的标杆。戴德梁行数据显示，当前市甲级写字楼的平均租金为403每平方米每月，为一线城市平均租金高的城市。在高租金的压力下，就连一些金融机构和互联网公司也开始吃不消了，国贸、金融街、霄云路等写字楼需求的热点区域都出现了用户退租、改租的情况。而办公形式更加灵活、工位价格更低的联合办公则趁机大肆扩张，捡漏传统写字楼外流的用户。对此，业内人士认为，资本寒冬和对明年市场的不确定性，造成了许多高端写字楼用户不得不开源节流，而联合办公几个头部企业不断扩张的同时，也不断有新的品牌、新的资本加入，预计联合办公市场的竞争将更加激烈。
租金太高金融机构搬离甲级写字楼
互联网企业、金融机构一直是a级写字楼租户的主力军，但近几个月这些主力军却出现了撤退的迹象。
位于国贸桥西南角的sk大厦，是建外大街上一道标志性的建筑，也受到很多金融机构的青睐。但在四季度以后，许多租约到期的公司，银杏美景如往年一样如期而至，而中金公司建国门外大街证券营业部已从原来的一层搬上三层。
这家营业部于2003年设立，是中金公司全国22家营业部（不含合并后的中投证券营业部）中的旗舰营业部，也曾号称牛营业部，在sk大厦一层已经长达15年，几乎成为一个显着的地标。从建外大街人行道上走过，挂在sk大厦底商的中金公司证券营业部褐红色的招牌非常明显。
退租的金融机构远不止中金一家。同样在sk大厦底商挂着显着招牌，紧挨着中金营业部招牌的kb国民银行营业部原址也从底商搬至11楼，原址被清理成空地待租。
与这些大公司从底商搬到楼上不同，更多的小公司直接搬出了寸土寸金的高端写字楼。秦政（化名）所在的公司是一家从事软件开发的公司，虽然规模较小只有十个人左右，但公司一直在霄云路的a级写字楼里办公。直到今年年中，公司经营的压力要求各项开支都要开源节流，于是，占支出很大一部分的办公室租金先被砍。“我们原来租了大概100平方米的面积，每年租金在57万元左右。现在看了很多家同样是霄云路上的非a级写字楼和联合办公空间，年报价基本都在40万-50万左右，同样的距离、同样的通勤交通成本，一年租金至少省下10万元。”对于一些中小公司，是不小的诱惑。
有业内人士表示，由于整体经营不景气，不少中小型的金融机构和互联网公司都在考虑搬迁到更便宜的写字楼里办公，其他行业的公司处境更加可想而知了。
这主要还是因为写字楼租金价格不断上涨，给公司经营带来了更大的压力。
戴德梁行北中国区高级董事严区海近日在中国写字楼产业园发展论坛上对中国写字楼市场进行了介绍。他表示，租金方面，写字楼市场租金水平在全国处于优秀地位，租金在过去几年一直平稳上涨。当前市甲级写字楼的平均租金为403每平方米每月，为一线城市平均租金高的城市。近几年互联网行业的快速发展和扩张是写字楼租金上涨的主要动力。互联网企业集中分布的中关村、望京-酒仙桥商圈成为过去两年租金上涨快的区域，涨幅分别为30.6%和25.8%。
可见随着过去几年金融机构和互联网公司的发展，写字楼价格一再提高，但在当前许多公司遭遇经营压力的情况下，高租金的写字楼反而成了一些中小公司的巨大压力。
今年下半年以来，受到宏观的市场环境收缩影响，企业对写字楼需求大幅下降，以互联网和金融行业为代表，不少企业开始大幅缩减招人计划甚至开始“优化”员工。反映在办公室上，就是缩小办公面积或从租金贵的地方换到相对便宜的地方。行业数据显示，今年第三、第四季度，、上海、广州和深圳四个一线城市，写字楼市场整体空置率均有上升，商业办公租赁的成交量环比、同比均下降较多。
联合办公接过写字楼退租需求
在不少公司退租、改租的情况下，联合办公成为了今年商业写字楼领域的黑马，甚至开始承接许多退出甲级写字楼的用户。
戴德梁行数据显示，联合办公2018年前三个季度在的成交租赁面积占总成交的20.2%，成为写字楼市场的重要组成部分。
近日，联合办公企业氪空间也宣布，从今年9月份开始业绩大增，9、10、11三个月的工位服务签约金额已经超过今年前九个月的总量，三个月的签约金额环比增长近100%，而12月份的单月签约金额也预计突破1亿元。
氪空间创始人兼董事长刘成城曾表示，在经济环境不确定性比较高的时候，会有越来越多的企业选择更加灵活的共享办公，租期可以短至一个月，而且可以根据企业的发展来增加或减少工位。
氪空间提供的数据显示，进入四季度以后，新客户的数量和签约金额都有明显的增长，10月签约金额是9月的两倍多，11月环比增长幅度接近80%。
对于为何联合办公需求会大增，与a级写字楼的退租形成鲜明反差。氪空间cmo陶然告诉青年报记者，首先是整体大环境资本寒冬，现金流对企业更重要。联合办公综合成本比传统写字楼低，按月租赁，不会占用太多资金，而且租期灵活，企业即使明年要裁员，缩减办公面积可以退租，损失较小。
另外，四季度确实有很多传统企业、大企业在租用联合办公，因为明年经济存在不确定性，很多企业都会采取更加谨慎、灵活的策略，包括租用办公室。
后，由于氪空间社区的布局不少都选在了市中心的甲级写字楼里，比如国贸的氪空间、霄云路的氪空间，正好承接了很多传统企业和大企业，这些企业习惯了市中心的高级写字楼，地段偏远的中低端联合办公社区不符合大企业大公司的形象。而租金又能实实在在地获得实惠，因此公司四季度签约激增。
租金的对比能直观地体现联合办公为何会接过写字楼的退租需求。北青报记者以国贸中海广场社区为例计算比较，一个10人公司在国贸cbd租一间写字楼办公室，假设租金是15元/平方米/天，一间100平方米的办公室月租金大约4.5万元，同时每个月的装修摊销约2000元、物业费2400元、水电网络1000元、办公家具设施摊销约300元、行政保洁5000元，一个月的办公综合成本大约是5.57万元。而选择联合办公，例如同样位于中海广场的氪空间社区，每个月只需总共支付4.6万元的工位服务费成本，相当于节省了17%左右的成本。不仅如此，联合办公公司普遍在四季度采取了低价折扣的方式吸引用户，像氪空间的“暖冬行动”以低五折的价格来计算，10人企业每月的办公成本只需2.3万元，节省近60%的成本，一年总共可以节省近40万元。
联合办公融入主流商办市场
在吸引了更多用户的同时，联合办公企业间也存在激烈的竞争，联合办公的空间产品服务正不断向好的方面发展，并逐步融入主流商办地产市场。
梦想加创始人王晓鲁在中国写字楼产业园发展论坛上，把当前的办公需求分为三个维度：一是重度的办公需求，即专属的固定办公空间；二是中度的办公需求，即非常灵活的办公空间；三是轻度的办公需求，即临时性的办公空间。为了满足不同维度的办公需求，梦想加结合空间设计、智效办公和空间运营，打造整合科技、颜值、体验并存的未来办公升级的服务，为不同类型的企业，从自由职业者到中小企业、成长型公司、大型企业的分支团队，甚至于是对公司总部提供完美的解决方案。
中海商业联合办公管理中心总监李雪瑞则从传统开发商的角度对当下流行的共享办公形式进行了实操性的解读。她认为，共享办公正在重新定义整个商办市场，智能门禁、人脸识别、无人零售等科技化产品逐渐成为共享办公空间的标配，这些共享空间高科技的应用也在倒推着传统写字楼提升相应的产品硬件和产品智能化；同时，共享办公还是城市创新升级的动力引擎，是对城市更新和城市运营的一种深度参与形式。
氪空间的办公产品特征和精细化运营能力则形成了空间感召力，大量的客户是不同行业里成长阶段的中小企业，同时氪空间通过规模化的扩张覆盖更多管理成本，提高项目和资源配置的效率，也满足了这些成长型企业及员工对社区交流、资源合作共享、智能化应用等日常办公的进一步需求。同时，氪空间大力拓展社区。据悉，氪空间在第四季度共有12个新社区正式开业，其中上海8个，2个，厦门和各1个，工位总数接近1万个，超过2017年全年新增的工位数量。并且新的社区都集中在国贸cbd，上海陆家嘴、人民广场等核心商圈。
不只是现有的联合办公企业在发力，瑞典家具和家居零售商宜家集团也于12月6日宣布，将投资约80亿元人民币在上海兴建大型商业综合体，包括一个购物中心和五幢办公楼。其中三幢由宜家约3000名员工使用，另外两幢将试水以联合办公的形式，出租给外部的大中型企业。
有业内人士认为，宜家的高调加入，意味着联合办公在获得了传统商办需求认可的同时，也将迎来进一步的激烈竞争。2018年，中国联合办公迎来融资和整合的加速期，头部品牌融资规模快速扩大，行业的整合也继续提速。不过从目前来看，联合办公行业仍具有很大的上升空间。