当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得资金偿还债权，这个我们就称其为法拍房。
这里的债务人可以是个人或企业，拍卖的房子可以是住宅、公寓、写字楼、商铺、工业产房甚至酒店、游乐场等等。
由于法拍房的特殊性，很容易让大家产生一些顾虑，比如“法拍房会不会不能贷款”“法拍房是不是跟二手房不一样，不能过户，要多上很多税”等等。其实这些大可不必担心，法拍房的权益跟二手房是一模一样的。稍有不同的是付款环节，首先买家需要在开拍前三天左右在拍卖平台报名并缴纳保证金（一般为房款的10%），拍中则需要在规定时间内（一般为7-20个工作日）一次性把房屋购买款打入法院的指定账户，未拍中则法院退还保证金。这种情况下，中标的购房者（买受人）需要一次付清全款，然后等房屋过户后再去银行办理二手房的按揭贷款。不过目前很多城市的银行已经可以在用户拍卖成交后提前进行按揭贷款审核。
相比二手房，法拍房有两个比较明显的优势：一是法拍房起拍价通常低于市场价20%以上，在房源竞争不激烈时，终成交价都会低于市场价，给买房者“捡便宜”的机会；二是有些限购城市，二手房限购，但法拍房不限购。典型的就是上海，限购政策非常严格，但是法拍房不受制约，因此法拍房成为没有上海户口外地人买房的可以选择]。
大部分法拍房都可以通过线上拍卖，高院指定的5大线上拍卖平台有：淘宝，京东、公拍网、人民法院诉讼资产网和中拍网。其中淘宝和京东拍卖覆盖范围全，房源量多，公拍网在上海地区的房源比较多，人诉网在重庆的房源较多，中拍网在东北和广东的房源较多。另外还有少量的房源可以通过线下拍卖行进行拍卖。
不过法拍房虽好，不能忽略潜在风险啊。法拍房常见的风险是购买后“无法入住”。 根据《合同法》，买卖不破租赁，法拍房如果有租约在先，即使拍卖了，仍然存在无法入住的隐患。或者债务人（原房主）等人恶意不配合法院执行也可能造成无法入住的情况出现。不过随着司法环境的改善，一二线城市这种风险已经越来越少了。
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中国经济网12月19日讯（记者 李方 刘芸曼）的张先生一口气花了104万买下了一处法院拍卖的房屋，但办理过户时才发现该房屋存在种种问题，竟需要缴纳各种税费共计40多万元，张先生以约定显失公平为由，一纸诉状将拍卖公司告上法庭。
目前本案正在审理中，虽然终结果未知，但司法拍卖的房产是否靠谱这一话题引发许多网友关注，连淘宝上都开始接手法院拍卖房。那么，从这一途径买房到底靠不靠谱，划不划算呢？这笔帐到底应该怎么算？
法院拍卖房屋评估价约为市场价的80%
中国经济网记者在法院网上看到，每天法院都会有2、3条拍卖公告，其中拍卖房屋的不在少数。想要成功竞拍一套房子，其中要涉及保证金、竞拍购房款、相关税费、拍卖公司佣金等费用。
以一套位于市宣武区天宁寺东里的房产为例，标的信息介绍称，“证载建筑面积约69.32平方米，评估价186.16万元，保证金18万元（海淀法院委托，第一次拍卖）。”
跟这套拍卖的房屋相比，天宁寺东里周围类似的房屋价格基本上在230-250万元左右，也就是说，法院给出的评估价格大概在市场价的80%左右。
不过，评估价并不是起拍价格，也不是后拍得房产的价格。据中国经济网记者了解，起拍价会在拍卖现场由拍卖师给出，而成交价需符合“价高者得”的原则，如果竞标激烈，很有可能超过评估价甚至市场价，完全超出竞拍者的心理预期。
另一方面，如果有意参与竞拍，首先要向负责拍卖的交易平台交纳保证金，保证金大约为房产评估价的10%。
拍卖公司工作人员告诉中国经济网记者，没有拍到房屋的，保证金可以全款退回，对于拍得房产的人来说，保证金也可以优先充抵竞拍购房款项。
买拍卖房需交纳一切欠费
中国经济网记者了解到，一般来说，通过法院拍卖而成功竞得房屋后，竞得人在办理产权过户时原则上只需要缴纳契税，但实际执行过程中，如果法院在拍卖公告中声明一切税费自理，则还存在缴纳营业税、个人所得税的可能性。因此，建议拍卖人在拍卖之前去相关税务部门问清实际需要缴纳的税费，如印花税、交易费、测绘费、权属登记费及取证费等。
法院提醒，标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费及其可能存在的物业费、水、电、气等欠费均由买受人承担。
也就是说，与购买商品房需交的费用相比，买法院拍卖房除了原本应该缴纳的各项税，还需要向所拍房产的物业交纳一切欠费。
此外，购买拍卖房还需要支付一定的佣金，一般占成交房价总额的1%～5%。有些拍卖公司实行阶梯式付款，房屋成交金额200万以下佣金5%，200万以上则付佣金3%。
除上述看得到的费用需要缴纳以外，还存在一些隐性成本。铭滔律师事务所孙涛律师指出，拍卖房产可能存在复杂权属关系导致产权难办理、质量没保障，或者法律规定的执行回转程序（笔者注：即撤销或变更之前的拍卖），都有可能增加购买司法拍卖房产的隐性成本。
另一方面，司法拍卖房产也存在降价的可能性。中国经济网记者了解到，成功竞拍必须两次以上竞价才有效，如果只有一次出价，以流拍论处。线下拍卖也会出现流拍情况，据《产权交易所实物资产转让拍卖实施办法（试行）》第十条，“只产生一个竞买人的，不得进行拍卖”。如果产生了流拍，法院会委托拍卖公司重新举行拍卖会，并在标的物说明上注明房屋是第几次拍卖。在一次、二次流拍后，起拍价会有20%以内的降价空间。这也是为什么很多有经验的竞拍者在第一次拍卖时选择观望，到第二次、第三次拍卖才出手。
房款需一次性缴清
中国经济网记者了解到，购买司法拍卖房产，一般需要在一定工作日内一次性付清房款。产权交易所工作人员告诉记者，一次性还是分期缴纳款项是按法院的具体要求来操作的，目前尚没有处理分期付款的司法拍卖行为。这对资金流有困难、想通过贷款买房的人来说难度稍大。
值得一提的是，有网友表示，如果法院拍卖的房子仍然有住户居住，尤其是有户口关系的话，住户有可能拒不搬离。
拍卖公司工作人员表示，如果存在这种情况，有必要提前了解法院是否负责清场，如果法院不负责清场，则需房产竞得者和房屋实际住户达成协议，这其中所需耗费的精力、时间、物力，并不好用简单的数字价格来衡量。
拍卖房同样受限购令制约
对而言，购买法院的拍卖房是否同样要考虑限购令呢？中国经济网记者就此问题向市住建委求证，得到的答复是，司法拍卖所得房产同样被纳入限购范围。
也就是说，只要居民终获得了房屋产权，并挂在自己名下，就属于京籍家庭不能超过两套房屋的限定范围之内。如果家庭已有两套房产，则不能参与购买法院拍卖房产；如果购买了司法拍卖房产而没有达到限购条件的，同时仍然符合自住型商品房的购买条件，则仍可以申请购买自住型商品房。